Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 10.05.2011 г. по 17.05.2011 г.)

На третьей неделе мая ценовой показатель остановился на уровне 1547 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-20 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1925 объектов, что на 5,2% меньше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 3,6% (249 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (426 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (665), 3-комнатные – 32% (610), 4-комнатные – 9% (173) и 5-комнатные и выше – 3% (51). Снижение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47% (900), квартиры в монолитных и панельных домах – 35% (666) и 19% (359) соответственно. Уменьшение количества предложения прослеживается во всех типах построек.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 69% (1319), старой постройки – 2% (44), улучшенной планировки – 21% (408) и хрущевки – 8% (154).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1925, из них: в районе Есиль – 394, Алматы – 998, Сарыарка – 533.

Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных, кроме квартир в панельных постройках, где прослеживается рост цен на 2,3% (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах). Исключение составил район Сарыарка, здесь наблюдается незначительный рост средней цены предложения.

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1960 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 12,3%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1440 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1444 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1435 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 5,2%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 28,5% (-616 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	17 мая 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	359	18,65	1337	+30	+2,33	+/-25	+/-1,88
Кирпич	900	46,75	1506	-1	-0,06	+/-25	+/-1,68
Монолит	666	34,60	1715	+25	+1,49	+/-41	+/-2,40
1-комнатные	426	22,13	1470	+5	+0,35	+/-26	+/-1,76
2-комнатные	665	34,55	1499	+13	+0,91	+/-27	+/-1,83
3-комнатные	610	31,69	1577	+21	+1,38	+/-38	+/-2,43
4-комнатные	173	8,99	1676	-23	-1,33	+/-90	+/-5,39
5-комнатные и выше	51	2,65	2014	-5	-0,26	+/-250	+/-12,39
Новые	1319	68,52	1637	+11	+0,65	+/-26	+/-1,60
Старые	44	2,29	1175	+27	+2,36	+/-101	+/-8,62
Улучшенные	408	21,19	1383	+23	+1,68	+/-25	+/-1,81
Хрущевки	154	8,00	1315	-5	-0,36	+/-37	+/-2,80
Есиль	394	20,47	1960	+38	+1,99	+/-58	+/-2,98
Алматы	998	51,84	1444	+5	+0,31	+/-19	+/-1,29
Сарыарка	533	27,69	1435	+33	+2,37	+/-32	+/-2,24
Город	1925	100,00	1547	+12	+0,76	+/-20	+/-1,31

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,73, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,55 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное и выше (в 2,17 раза).

Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, наблюдается снижение.

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 2,9% до уровня 2010 у.е./кв.м, при этом увеличение средних цен зафиксировано на все форматы квартир.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 0,3% до уровня 1162 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен предложения зафиксировано на 4- и многокомнатные квартиры.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz