Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 03.05.2011 г. по 10.05.2011 г.)

На второй неделе мая ценовой показатель остановился на уровне 1535 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 2030 объектов, что на 1,9% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 6,9% (250 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 23% (469 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (678), 3-комнатные – 32% (652), 4-комнатные – 9% (182) и 5-комнатные и выше – 2% (49). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на 1-, 4- и многокомнатные квартиры.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 46% (943), квартиры в монолитных и панельных домах – 35% (718) и 18% (369) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в монолитных постройках.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 69% (1400), старой постройки – 2% (50), улучшенной планировки – 20% (411) и хрущевки – 8% (169).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 2030, из них: в районе Есиль – 449, Алматы – 1005, Сарыарка – 576.

Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья находится в пределах среднестатистической ошибки базы данных, однако общегородской показатель демонстрирует рост. Это связано с появлением в анализируемой базе новых более «дорогих» 4- и многокомнатных квартир (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1922 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 5,2%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1425 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1439 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1401 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 29% (-627 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	10 мая 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	369	18,18	1307	-3	-0,23	+/-23	+/-1,77
Кирпич	943	46,45	1507	+11	+0,77	+/-25	+/-1,66
Монолит	718	35,37	1690	+27	+1,60	+/-36	+/-2,10
1-комнатные	469	23,10	1465	0	0,00	+/-24	+/-1,66
2-комнатные	678	33,40	1485	0	0,00	+/-27	+/-1,80
3-комнатные	652	32,12	1556	+21	+1,34	+/-34	+/-2,18
4-комнатные	182	8,97	1699	+80	+4,94	+/-86	+/-5,09
5-комнатные и выше	49	2,41	2020	+154	+8,28	+/-242	+/-11,97
Новые	1400	68,97	1626	+21	+1,29	+/-24	+/-1,46
Старые	50	2,46	1148	+56	+5,10	+/-97	+/-8,47
Улучшенные	411	20,25	1360	+9	+0,65	+/-25	+/-1,80
Хрущевки	169	8,33	1319	-4	-0,29	+/-33	+/-2,53
Есиль	449	22,12	1922	+40	+2,11	+/-51	+/-2,63
Алматы	1005	49,51	1439	+14	+0,96	+/-18	+/-1,28
Сарыарка	576	28,37	1401	+7	+0,51	+/-26	+/-1,85
Город	2030	100,00	1535	+21	+1,36	+/-19	+/-1,22

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,54 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное и выше (в 1,94 раза).

Рост ценового показателя наблюдается как в «дешевом» сегменте жилья, так и в «дорогом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 2,3% до уровня 1953 у.е./кв.м, при этом увеличение средних цен зафиксировано на 2-, 3- и 4-комнатные квартиры.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю подрос на 0,4% до уровня 1165 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и 2-комнатных.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz