На рынке вторичного жилья незначительный рост средних цен предложения продолжается. По городу ценовой показатель зафиксирован на уровне 1505 у.е./кв.м (+1,3%). Погрешность расчета в данном месяце составила +/-18 у.е./кв.м (+/-1,2%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1915 и 1151 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем увеличился на 3,5%, до 1913 объектов (диаграмма 1), общей площадью 145 тысяч кв.м, общей стоимостью 228 миллионов долларов.
Структура рынка
Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 2) приходится на район Алматы – 51% (984 квартиры от общего объема), а минимальный – на Есиль – 21% (391). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (539).
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 34% (651), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (43) (диаграмма 3). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на 1- и 3-комнатные квартиры.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 48% (911 объектов), в монолитных и панельных домах – 33% (637) и 19% (365) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился на квартиры во всех типах построек.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 68% (1305), постройкам старого типа – 3% (53), улучшенной планировки – 20% (391) и хрущевкам – 9% (164) (диаграмма 5).
Состояние рынка по районам
В апреле в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1892 у.е./кв.м (+3,5%), в районе правого берега — на уровне 1406 у.е./кв.м (+1,1%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-2,7% (+/-52 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя в обоих районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1418 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1383 у.е./кв.м.
В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 46,5%, а в районе правобережья – на 17%.
По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 21,6%, потеряв 520 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 33,1% (-696 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 25,7%.
Состояние рынка в целом по городу
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей в кирпичных постройках, 1- и 2-комнатных квартирах новой постройки. В остальных сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.
С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 6,7%, где основное влияние оказывали растущие цены нового жилья, количество которых с каждым месяцем продолжает увеличиваться.
С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 6), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 22,4%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 26,2% и на квартиры в монолитных постройках – на 28,4%.
В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 29,9% (-643 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В апреле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,66, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 7). Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,08 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,48 раза).
За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,2% до 1915 у.е./кв.м. При этом подорожали 1- и 2-комнатные квартиры.
За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 39% (-1226 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с мартом 2011 года, средняя цена предложения увеличилась на 2,8% и оказалась на уровне 1151 у.е./кв.м. При этом рост прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где наблюдается незначительное снижение цен.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 21% (-307 у.е./кв.м).
Основные тенденции
- в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается увеличение количества предложения во всех сегментах рынка;
- тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения продолжает сохраняться;
- основное влияние на рост средних цен по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, где прослеживается устойчивый рост цен с середины 2009 года.
- согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в марте 2011 года по городу составило 639, из них: квартир в многоквартирных домах – 582, индивидуальных домов - 57.
Экономические индикаторы
Индекс потребительских цен в марте 2011 г. по сравнению с декабрем 2010 г. составил 103,7%. Цены на продовольственные товары возросли на 6%, непродовольственные – на 0,9%, платные услуги – на 3,6%. Цены предприятий-производителей промышленной продукции в марте 2011 г. по сравнению с декабрем 2010 г. повысились на 12,7%.
Среднедушевые номинальные денежные доходы населения по оценке в феврале 2011 г. составили 42344 тенге. Прирост по сравнению с февралем 2010 г. составил 20% по номинальным и 10,3% по реальным денежным доходам.
Среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная работникам в феврале 2011 г. составила 78083 тенге. Прирост к февралю 2010 г. составил 17,7%. Индекс реальной заработной платы к февралю 2010 г. составил 108,2%.
Общий объем кредитования банками экономики за февраль 2011 г. повысился на 0,4%, составив 7604,2 млрд. тенге (с начала года – рост 0,1%).
В отраслевой разбивке наиболее значительная сумма кредитов банков экономике приходится на такие отрасли, как торговля (доля в общем объеме – 23,2%), строительство (17,9%), промышленность (10,4%) и сельское хозяйство (4,0%).
Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
|
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Апрель |
Изменение |
Погрешность |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
|
Панель |
365 |
19,07 |
1318 |
+10 |
+0,74 |
+/-24 |
+/-1,82 |
|
Кирпич |
911 |
47,63 |
1474 |
+25 |
+1,74 |
+/-23 |
+/-1,53 |
|
Монолит |
637 |
33,30 |
1658 |
+24 |
+1,48 |
+/-37 |
+/-2,24 |
|
1-комнатные |
430 |
22,48 |
1448 |
+31 |
+2,21 |
+/-24 |
+/-1,67 |
|
2-комнатные |
651 |
34,01 |
1475 |
+39 |
+2,71 |
+/-26 |
+/-1,79 |
|
3-комнатные |
613 |
32,05 |
1512 |
+16 |
+1,08 |
+/-33 |
+/-2,17 |
|
4-комнатные |
176 |
9,21 |
1655 |
-36 |
-2,15 |
+/-83 |
+/-5,03 |
|
5-комнатные и выше |
43 |
2,25 |
1810 |
-80 |
-4,21 |
+/-230 |
+/-12,67 |
|
Новой постройки |
1305 |
68,23 |
1587 |
+29 |
+1,88 |
+/-23 |
+/-1,46 |
|
Старой постройки |
53 |
2,76 |
1126 |
+66 |
+6,23 |
+/-90 |
+/-7,97 |
|
Улучшенной планировки |
391 |
20,45 |
1365 |
0 |
0,00 |
+/-24 |
+/-1,73 |
|
Хрущевки |
164 |
8,56 |
1314 |
+5 |
+0,36 |
+/-33 |
+/-2,54 |
|
По району Есиль |
391 |
20,43 |
1892 |
+63 |
+3,47 |
+/-52 |
+/-2,74 |
|
По району Алматы |
984 |
51,42 |
1418 |
+17 |
+1,22 |
+/-17 |
+/-1,20 |
|
По району Сарыарка |
539 |
28,15 |
1383 |
+12 |
+0,85 |
+/-25 |
+/-1,84 |
|
По городу |
1913 |
100,00 |
1505 |
+19 |
+1,26 |
+/-18 |
+/-1,20 |