Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 19.04.2011 г. по 26.04.2011 г.)

На последней неделе апреля ценовой показатель остановился на уровне 1506 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-17 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1944 объектов, что на 0,9% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 1,2% (228 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (437 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (678), 3-комнатные – 32% (624), 4-комнатные – 9% (169) и 5-комнатные и выше – 2% (36). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на 2- и многокомнатные квартиры.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (940), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (634) и 19% (370) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 69% (1333), старой постройки – 3% (56), улучшенной планировки – 20% (392) и хрущевки – 8% (163).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1944, из них: в районе Есиль – 388, Алматы – 1017, Сарыарка – 539.

Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья не наблюдается, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1880 у.е./кв.м. Количество предложений по сравнению с прошлой неделей уменьшилось на 0,3%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1413 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1426 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1387 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений по сравнению с прошлой неделей – 1,2%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 30,4% (-657 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	26 апреля 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	370	19,03	1323	+11	+0,83	+/-23	+/-1,76
Кирпич	940	48,35	1478	+12	+0,81	+/-21	+/-1,45
Монолит	634	32,61	1653	-17	-1,04	+/-37	+/-2,21
1-комнатные	437	22,48	1446	-7	-0,49	+/-24	+/-1,64
2-комнатные	678	34,88	1488	+15	+1,02	+/-26	+/-1,75
3-комнатные	624	32,10	1514	+3	+0,20	+/-33	+/-2,15
4-комнатные	169	8,69	1645	-20	-1,18	+/-83	+/-5,04
5-комнатные и выше	36	1,85	1776	-16	-0,88	+/-215	+/-12,09
Новые	1333	68,57	1587	-1	-0,09	+/-22	+/-1,39
Старые	56	2,88	1142	+34	+3,04	+/-82	+/-7,21
Улучшенные	392	20,16	1355	-5	-0,36	+/-23	+/-1,67
Хрущевки	163	8,38	1330	+14	+1,06	+/-36	+/-2,68
Есиль	388	19,96	1880	-3	-0,18	+/-49	+/-2,63
Алматы	1017	52,31	1426	-2	-0,11	+/-17	+/-1,18
Сарыарка	539	27,73	1387	+15	+1,10	+/-25	+/-1,83
Город	1944	100,00	1506	+2	+0,15	+/-17	+/-1,15

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,67, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,50 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 1,98 раза).

Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, снижение.

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 0,4% до уровня 1912 у.е./кв.м, при этом рост средних цен зафиксирован на 1- и 2-комнатные квартиры.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю понизился на 0,3% до уровня 1148 у.е./кв.м. При этом спад средних цен предложения зафиксирован на 1-, 2- и многокомнатные квартиры.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz