Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 12.04.2011 г. по 19.04.2011 г.)

На третьей неделе апреля ценовой показатель остановился на уровне 1504 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-17 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1927 объектов, что на 1,8% меньше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 5,7% (225 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 23% (452 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 33% (634), 3-комнатные – 33% (636), 4-комнатные – 9% (170) и 5-комнатные и выше – 2% (35). Уменьшение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 1- и 3-комнатных, где зафиксирован рост предложения.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (924), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (631) и 19% (372) соответственно. Спад количества предложения прослеживается на квартиры в панельных и монолитных постройках.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 68% (1302), старой постройки – 3% (53), улучшенной планировки – 21% (406) и хрущевки – 9% (166).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1927, из них: в районе Есиль – 389, Алматы – 981, Сарыарка – 557.

Изменение средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья не наблюдается, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1883 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 9,5%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1407 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1427 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1372 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,4%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 30,5% (-659 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	19 апреля 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	372	19,30	1313	-3	-0,24	+/-23	+/-1,78
Кирпич	924	47,95	1466	-20	-1,35	+/-21	+/-1,43
Монолит	631	32,75	1671	-5	-0,28	+/-37	+/-2,22
1-комнатные	452	23,46	1454	-1	-0,09	+/-23	+/-1,58
2-комнатные	634	32,90	1473	-12	-0,80	+/-26	+/-1,79
3-комнатные	636	33,00	1511	-8	-0,50	+/-32	+/-2,15
4-комнатные	170	8,82	1665	-57	-3,30	+/-85	+/-5,11
5-комнатные и выше	35	1,82	1792	+8	+0,48	+/-235	+/-13,14
Новые	1302	67,57	1588	-16	-0,99	+/-23	+/-1,42
Старые	53	2,75	1108	-28	-2,44	+/-88	+/-7,95
Улучшенные	406	21,07	1360	-11	-0,78	+/-23	+/-1,66
Хрущевки	166	8,61	1316	+9	+0,72	+/-31	+/-2,38
Есиль	389	20,19	1883	-40	-2,07	+/-50	+/-2,68
Алматы	981	50,91	1427	+11	+0,81	+/-17	+/-1,18
Сарыарка	557	28,91	1372	-14	-1,04	+/-24	+/-1,75
Город	1927	100,00	1504	-16	-1,02	+/-17	+/-1,16

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,65, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,48 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 1,96 раза).

Снижение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 1,9% до уровня 1903 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен зафиксировано на все форматы квартир.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю понизился на 0,5% до уровня 1151 у.е./кв.м. При этом спад средних цен предложения зафиксирован на 3- и 4-комнатные квартиры.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz