На второй неделе апреля ценовой показатель, преодолев психологический барьер 1500 у.е./кв.м, остановился на уровне 1519 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1962 объекта, что на 7,9% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 8,5% (239 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (437 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (659), 3-комнатные – 32% (628), 4-комнатные – 10% (190) и 5-комнатные и выше – 2% (48). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где зафиксировано снижение предложения.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 46% (903), квартиры в монолитных и панельных домах – 35% (681) и 19% (378) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры во всех типах построек.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 68% (1340), старой постройки – 2% (48), улучшенной планировки – 21% (410) и хрущевки – 8% (164).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1962, из них: в районе Есиль – 430, Алматы – 986, Сарыарка – 546.
Увеличение средней цены предложения зафиксировано на 2- и 4-комнатное жилье, на новые квартиры в монолитных постройках. В остальных сегментах изменения не наблюдаются, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1923 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 21%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1406 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1416 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1387 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 5%.
За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 29,8% (-644 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
12 апреля |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
378 |
19,27 |
1316 |
-4 |
-0,33 |
+/-24 |
+/-1,80 |
Кирпич |
903 |
46,02 |
1486 |
+22 |
+1,53 |
+/-25 |
+/-1,65 |
Монолит |
681 |
34,71 |
1675 |
+42 |
+2,56 |
+/-36 |
+/-2,15 |
1-комнатные |
437 |
22,27 |
1455 |
+19 |
+1,34 |
+/-24 |
+/-1,63 |
2-комнатные |
659 |
33,59 |
1485 |
+28 |
+1,94 |
+/-27 |
+/-1,80 |
3-комнатные |
628 |
32,01 |
1518 |
+12 |
+0,77 |
+/-33 |
+/-2,18 |
4-комнатные |
190 |
9,68 |
1722 |
+130 |
+8,20 |
+/-91 |
+/-5,26 |
5-комнатные и выше |
48 |
2,45 |
1783 |
-109 |
-5,75 |
+/-217 |
+/-12,14 |
Новые |
1340 |
68,30 |
1604 |
+35 |
+2,25 |
+/-24 |
+/-1,50 |
Старые |
48 |
2,45 |
1136 |
+20 |
+1,81 |
+/-104 |
+/-9,12 |
Улучшенные |
410 |
20,90 |
1371 |
-2 |
-0,16 |
+/-23 |
+/-1,64 |
Хрущевки |
164 |
8,36 |
1306 |
+3 |
+0,24 |
+/-32 |
+/-2,47 |
Есиль |
430 |
21,92 |
1923 |
+41 |
+2,20 |
+/-51 |
+/-2,65 |
Алматы |
986 |
50,25 |
1416 |
+11 |
+0,81 |
+/-17 |
+/-1,21 |
Сарыарка |
546 |
27,83 |
1387 |
-1 |
-0,05 |
+/-25 |
+/-1,81 |
Город |
1962 |
100,00 |
1519 |
+26 |
+1,73 |
+/-19 |
+/-1,22 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,49 раз выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 2,19 раза).
Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 1,9% до уровня 1941 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается снижение цен.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 0,9% до уровня 1157 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатного жилья, где наблюдается снижение цен.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz