Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астаны за март 2011 года

На рынке вторичного жилья продолжается значительный рост средних цен предложения. По городу ценовой показатель зафиксирован на уровне 1487 у.е./кв.м (+2,6%). Погрешность расчета в данном месяце составила +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1910 и 1119 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем увеличился на 2,9%, до 1848 объектов (диаграмма 1), общей площадью 142 тысячи кв.м, общей стоимостью 223 миллиона долларов.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 2) приходится на район Алматы – 51% (937 квартир от общего объема), а минимальный – на Есиль – 22% (409). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 27% (502).

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 35% (651), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (44) (диаграмма 3). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 47% (876 объектов), в монолитных и панельных домах – 34% (636) и 18% (336) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился на квартиры в монолитных и панельных постройках.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 70% (1294), постройкам старого типа – 3% (52), улучшенной планировки – 19% (358) и хрущевкам – 8% (146) (диаграмма 5).

Состояние рынка по районам

В марте в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1829 у.е./кв.м (+6,7%), в районе правого берега — на уровне 1391 у.е./кв.м (+1,9%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,2% (+/-58 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-15 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя в обоих районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1401 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1372 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 41,6%, а в районе правобережья – на 15,8%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 24,2%, потеряв 584 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 33,8% (-711 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 23,9%.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей во всех сегментах рынка. Подробнее в таблице 1. Исключение составили квартиры большого формата в монолитных домах и жилье в старых постройках, где изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов.

С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 5,4%, где основное влияние оказывали растущие цены нового жилья, количество которых с каждым месяцем увеличивается.

С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 6), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 20,9%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 28,9% и на квартиры в монолитных постройках – на 26,5%.

В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 30,8% (-662 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В марте индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,71, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 7). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,17 раз выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,5 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 1,8% до 1910 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 39,2% (-1231 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с февралем 2011 года, средняя цена предложения увеличилась на 2,6% и оказалась на уровне 1119 у.е./кв.м. При этом рост прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где наблюдается снижение цен.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 23,2% (-338 у.е./кв.м).

Основные тенденции

• в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается значительное увеличение количества предложения в сегменте «новой постройки»;
• тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения во всех сегментах рынка продолжает сохраняться;
• основное влияние на рост средних цен по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, где прослеживается устойчивый рост цен с середины 2009 года.
• согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в феврале 2011 года по городу составило 785, из них: квартир в многоквартирных домах – 722, индивидуальных домов - 63.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Март 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложения к предыдущему месяцу		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	336	18,18	1308	+31	+2,44	+/-26	+/-2,02
Кирпич	876	47,41	1449	+43	+3,08	+/-24	+/-1,66
Монолит	636	34,41	1634	+17	+1,07	+/-38	+/-2,35
1-комнатные	401	21,70	1416	+37	+2,65	+/-25	+/-1,75
2-комнатные	651	35,24	1436	+37	+2,66	+/-26	+/-1,82
3-комнатные	567	30,66	1496	+37	+2,55	+/-33	+/-2,22
4-комнатные	185	10,02	1692	+40	+2,45	+/-88	+/-5,20
5-комнатные и выше	44	2,38	1890	+54	+2,93	+/-264	+/-13,89
Новой постройки	1294	69,99	1558	+37	+2,42	+/-24	+/-1,57
Старой постройки	52	2,80	1059	+30	+2,95	+/-77	+/-7,30
Улучшенной планировки	358	19,34	1364	+25	+1,88	+/-25	+/-1,83
Хрущевки	146	7,87	1309	+47	+3,74	+/-38	+/-2,89
По району Есиль	409	22,14	1829	+115	+6,69	+/-58	+/-3,18
По району Алматы	937	50,68	1401	+22	+1,63	+/-18	+/-1,25
По району Сарыарка	502	27,17	1372	+30	+2,27	+/-27	+/-1,97
По городу	1848	100,00	1487	+37	+2,59	+/-19	+/-1,28

Аналитический отдел портала www.kn.kz