Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 29.03.2011 г. по 05.04.2011 г.)

На первой неделе апреля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1493 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1818 объектов, что на 3,9% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 4% (220 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (394 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (631), 3-комнатные – 31% (564), 4-комнатные – 10% (176) и 5-комнатные и выше – 3% (53). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (877), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (602) и 19% (339) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры во всех типах построек.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 68% (1245), старой постройки – 3% (54), улучшенной планировки – 20% (357) и хрущевки – 9% (162).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1818, из них: в районе Есиль – 356, Алматы – 950, Сарыарка – 512.

В целом по городу средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1882 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 8,5%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1399 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1405 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1387 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2,8%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 31% (-669 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	05 апреля 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	339	18,65	1320	+4	+0,34	+/-26	+/-1,94
Кирпич	877	48,24	1464	-1	-0,06	+/-23	+/-1,60
Монолит	602	33,11	1633	-11	-0,68	+/-39	+/-2,38
1-комнатные	394	21,67	1436	-3	-0,20	+/-26	+/-1,81
2-комнатные	631	34,71	1456	+9	+0,63	+/-27	+/-1,82
3-комнатные	564	31,02	1507	+4	+0,29	+/-33	+/-2,19
4-комнатные	176	9,68	1591	-59	-3,57	+/-75	+/-4,70
5-комнатные и выше	53	2,92	1892	-90	-4,54	+/-252	+/-13,31
Новые	1245	68,48	1569	-7	-0,44	+/-24	+/-1,52
Старые	54	2,97	1116	+38	+3,53	+/-85	+/-7,58
Улучшенные	357	19,64	1373	+14	+1,03	+/-27	+/-1,95
Хрущевки	162	8,91	1303	-10	-0,75	+/-34	+/-2,62
Есиль	356	19,58	1882	-19	-1,02	+/-57	+/-3,00
Алматы	950	52,26	1405	-7	-0,48	+/-17	+/-1,22
Сарыарка	512	28,16	1387	+2	+0,12	+/-27	+/-1,95
Город	1818	100,00	1493	-3	-0,18	+/-19	+/-1,25

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,66, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,46 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 2,22 раза).

Снижение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, зафиксирован рост цен.

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,5% до уровня 1905 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и 2-комнатных, где наблюдается рост цен.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 0,7% до уровня 1147 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения зафиксирован на все форматы квартир, кроме 4- и 5-комнатного жилья, где наблюдается снижение цен.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz