На первой неделе апреля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1493 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1818 объектов, что на 3,9% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 4% (220 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (394 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (631), 3-комнатные – 31% (564), 4-комнатные – 10% (176) и 5-комнатные и выше – 3% (53). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (877), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (602) и 19% (339) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры во всех типах построек.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 68% (1245), старой постройки – 3% (54), улучшенной планировки – 20% (357) и хрущевки – 9% (162).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1818, из них: в районе Есиль – 356, Алматы – 950, Сарыарка – 512.
В целом по городу средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1882 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 8,5%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1399 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1405 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1387 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2,8%.
За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 31% (-669 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
05 апреля |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
339 |
18,65 |
1320 |
+4 |
+0,34 |
+/-26 |
+/-1,94 |
Кирпич |
877 |
48,24 |
1464 |
-1 |
-0,06 |
+/-23 |
+/-1,60 |
Монолит |
602 |
33,11 |
1633 |
-11 |
-0,68 |
+/-39 |
+/-2,38 |
1-комнатные |
394 |
21,67 |
1436 |
-3 |
-0,20 |
+/-26 |
+/-1,81 |
2-комнатные |
631 |
34,71 |
1456 |
+9 |
+0,63 |
+/-27 |
+/-1,82 |
3-комнатные |
564 |
31,02 |
1507 |
+4 |
+0,29 |
+/-33 |
+/-2,19 |
4-комнатные |
176 |
9,68 |
1591 |
-59 |
-3,57 |
+/-75 |
+/-4,70 |
5-комнатные и выше |
53 |
2,92 |
1892 |
-90 |
-4,54 |
+/-252 |
+/-13,31 |
Новые |
1245 |
68,48 |
1569 |
-7 |
-0,44 |
+/-24 |
+/-1,52 |
Старые |
54 |
2,97 |
1116 |
+38 |
+3,53 |
+/-85 |
+/-7,58 |
Улучшенные |
357 |
19,64 |
1373 |
+14 |
+1,03 |
+/-27 |
+/-1,95 |
Хрущевки |
162 |
8,91 |
1303 |
-10 |
-0,75 |
+/-34 |
+/-2,62 |
Есиль |
356 |
19,58 |
1882 |
-19 |
-1,02 |
+/-57 |
+/-3,00 |
Алматы |
950 |
52,26 |
1405 |
-7 |
-0,48 |
+/-17 |
+/-1,22 |
Сарыарка |
512 |
28,16 |
1387 |
+2 |
+0,12 |
+/-27 |
+/-1,95 |
Город |
1818 |
100,00 |
1493 |
-3 |
-0,18 |
+/-19 |
+/-1,25 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,66, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,46 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 2,22 раза).
Снижение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, зафиксирован рост цен.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,5% до уровня 1905 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и 2-комнатных, где наблюдается рост цен.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 0,7% до уровня 1147 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения зафиксирован на все форматы квартир, кроме 4- и 5-комнатного жилья, где наблюдается снижение цен.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz