Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 22.03.2011 г. по 29.03.2011 г.)

На последней неделе марта ценовой показатель зафиксирован на уровне 1496 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1750 объектов, что на 2,7% меньше, чем на предыдущей неделе (диаграмма 1), а объем в ценах предложения уменьшился на 1,8% (212 млн у.е.) (диаграмма 2).

Состояние рынка

Структура объема предложения по продаже жилья с разделением комнат (диаграмма 3) показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (373 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (603), 3-комнатные – 32% (558), 4-комнатные – 10% (174) и 5-комнатные и выше – 2% (42). Уменьшение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 3- и многокомнатных, где прослеживается рост предложения.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки (диаграмма 4), показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (845), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (576) и 19% (329) соответственно. Спад количества предложения прослеживается на квартиры во всех типах построек.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) (диаграмма 5) показала, что новое жилье составляет 69% (1203), старой постройки – 3% (52), улучшенной планировки – 20% (353) и хрущевки – 8% (142).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1750, из них: в районе Есиль – 328, Алматы – 923, Сарыарка – 499 (диаграмма 6).

В целом по городу средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили квартиры в кирпичных постройках, где зафиксирован рост цен на 2,1% (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1901 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 12,3%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1402 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1411 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1386 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,2%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 30,8% (-667 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	29 марта 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	329	18,80	1315	+5	+0,37	+/-26	+/-1,97
Кирпич	845	48,29	1465	+31	+2,14	+/-24	+/-1,66
Монолит	576	32,91	1645	-8	-0,47	+/-40	+/-2,40
1-комнатные	373	21,31	1439	+22	+1,54	+/-26	+/-1,80
2-комнатные	603	34,46	1447	+12	+0,81	+/-26	+/-1,78
3-комнатные	558	31,89	1502	0	0,00	+/-33	+/-2,19
4-комнатные	174	9,94	1650	-24	-1,43	+/-88	+/-5,33
5-комнатные и выше	42	2,40	1982	+52	+2,71	+/-279	+/-14,09
Новые	1203	68,74	1576	+19	+1,24	+/-25	+/-1,56
Старые	52	2,97	1078	+9	+0,85	+/-82	+/-7,61
Улучшенные	353	20,17	1359	-6	-0,47	+/-25	+/-1,83
Хрущевки	142	8,11	1313	0	0,00	+/-37	+/-2,85
Есиль	328	18,74	1901	+50	+2,70	+/-61	+/-3,21
Алматы	923	52,74	1411	+14	+0,99	+/-18	+/-1,26
Сарыарка	499	28,51	1386	+12	+0,91	+/-27	+/-1,98
Город	1750	100,00	1496	+11	+0,71	+/-19	+/-1,28

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,48 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 2,14 раза).

Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 0,8% до уровня 1913 у.е./кв.м, при этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где наблюдается спад цен.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 1,3% до уровня 1139 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения зафиксирован на все форматы квартир, кроме 4-комнатного жилья, где наблюдается снижение цен.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz