Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 15.03.2011 г. по 22.03.2011 г.)

На третьей неделе марта ценовой показатель зафиксирован на уровне 1485 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1798 объектов, что на 5% меньше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 6,7% (215 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (399 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (644), 3-комнатные – 30% (538), 4-комнатные – 10% (179) и 5-комнатные и выше – 2% (38). Уменьшение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47% (847), квартиры в монолитных и панельных домах – 34% (613) и 19% (338) соответственно. Спад количества предложения прослеживается на квартиры во всех типах построек.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) (диаграмма 5) показала, что новое жилье составляет 69% (1248), старой постройки – 3% (52), улучшенной планировки – 20% (357) и хрущевки – 8% (141).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1798, из них: в районе Есиль – 374, Алматы – 936, Сарыарка – 488.

В целом по городу средние цены продажи, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели также изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1851 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 19,4%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1389 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1398 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1373 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,3%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 31,3% (-677 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	22 марта 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	338	18,80	1311	-6	-0,49	+/-26	+/-1,95
Кирпич	847	47,11	1434	-17	-1,15	+/-23	+/-1,59
Монолит	613	34,09	1652	+19	+1,16	+/-40	+/-2,43
1-комнатные	399	22,19	1417	+9	+0,67	+/-25	+/-1,75
2-комнатные	644	35,82	1436	-1	-0,08	+/-26	+/-1,82
3-комнатные	538	29,92	1502	-1	-0,09	+/-35	+/-2,32
4-комнатные	179	9,96	1674	-87	-4,93	+/-89	+/-5,12
5-комнатные и выше	38	2,11	1930	+53	+2,85	+/-299	+/-15,47
Новые	1248	69,41	1556	-1	-0,06	+/-25	+/-1,59
Старые	52	2,89	1069	+24	+2,25	+/-80	+/-7,52
Улучшенные	357	19,86	1366	-7	-0,53	+/-24	+/-1,72
Хрущевки	141	7,84	1313	-4	-0,28	+/-39	+/-2,95
Есиль	374	20,80	1851	+43	+2,40	+/-61	+/-3,30
Алматы	936	52,06	1398	-4	-0,27	+/-17	+/-1,22
Сарыарка	488	27,14	1373	+6	+0,43	+/-28	+/-2,00
Город	1798	100,00	1485	-7	-0,47	+/-19	+/-1,29

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,69, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,49 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 2,14 раза).

Спад ценового показателя наблюдается в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, зафиксирован рост цен.

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 2,62% до уровня 1898 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных, где наблюдается рост.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 1,1% до уровня 1124 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения зафиксирован на все форматы квартир, кроме 3-комнатного жилья, где наблюдается снижение цен.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz