На второй неделе марта ценовой показатель зафиксирован на уровне 1493 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-20 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1892 объекта, что на 3,1% меньше, чем на предыдущей неделе (диаграмма 1), а объем в ценах предложения уменьшился на 0,9% (431 млн у.е.) (диаграмма 2).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат (диаграмма 3) показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (416 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (670), 3-комнатные – 30% (576), 4-комнатные – 10% (187) и 5-комнатные и выше – 2% (43). Уменьшение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где количество предложения не изменилось.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки (диаграмма 4), показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47% (896), квартиры в монолитных и панельных домах – 36% (670) и 17% (326) соответственно. Спад количества предложения прослеживается на квартиры во всех типах построек.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) (диаграмма 5) показала, что новое жилье составляет 72% (1353), старой постройки – 3% (48), улучшенной планировки – 19% (353) и хрущевки – 7% (138).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1892, из них: в районе Есиль – 464, Алматы – 947, Сарыарка – 581 (диаграмма 6).
В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1808 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 1,5%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1390 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1401 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1368 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3,6%.
За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 31% (-670 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
08 марта |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
326 |
17,23 |
1317 |
+27 |
+2,05 |
+/-27 |
+/-2,13 |
Кирпич |
896 |
47,36 |
1451 |
+7 |
+0,46 |
+/-26 |
+/-1,80 |
Монолит |
670 |
35,41 |
1633 |
+28 |
+1,78 |
+/-39 |
+/-2,37 |
1-комнатные |
416 |
21,99 |
1407 |
+4 |
+0,30 |
+/-24 |
+/-1,70 |
2-комнатные |
670 |
35,41 |
1437 |
+10 |
+0,73 |
+/-27 |
+/-1,85 |
3-комнатные |
576 |
30,44 |
1503 |
+26 |
+1,74 |
+/-33 |
+/-2,20 |
4-комнатные |
187 |
9,88 |
1761 |
+78 |
+4,64 |
+/-102 |
+/-5,78 |
5-комнатные и выше |
43 |
2,27 |
1876 |
+99 |
+5,59 |
+/-283 |
+/-15,08 |
Новые |
1353 |
71,51 |
1557 |
+16 |
+1,04 |
+/-25 |
+/-1,63 |
Старые |
48 |
2,54 |
1045 |
-1 |
-0,10 |
+/-75 |
+/-7,15 |
Улучшенные |
353 |
18,66 |
1373 |
+13 |
+0,94 |
+/-25 |
+/-1,84 |
Хрущевки |
138 |
7,29 |
1317 |
+25 |
+1,95 |
+/-37 |
+/-2,84 |
Есиль |
464 |
24,52 |
1808 |
+51 |
+2,90 |
+/-59 |
+/-3,24 |
Алматы |
947 |
50,05 |
1401 |
+6 |
+0,46 |
+/-18 |
+/-1,28 |
Сарыарка |
481 |
25,42 |
1368 |
+7 |
+0,50 |
+/-27 |
+/-2,00 |
Город |
1892 |
100,00 |
1493 |
+20 |
+1,33 |
+/-20 |
+/-1,34 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,75, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,51 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 2,40 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2,6% до уровня 1940 у.е./кв.м, при этом увеличение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где наблюдается снижение.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 0,8% до уровня 1111 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения зафиксирован на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz