На первой неделе марта ценовой показатель зафиксирован на уровне 1473 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-18 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1953 объекта, что на 5,3% больше, чем на предыдущей неделе (диаграмма 1), а объем в ценах предложения увеличился на 5,2% (233 млн у.е.) (диаграмма 2).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат (диаграмма 3) показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (416 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (688), 3-комнатные – 31% (595), 4-комнатные – 10% (201) и 5-комнатные и выше – 3% (53). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки (диаграмма 4), показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47% (917), квартиры в монолитных и панельных домах – 35% (685) и 18% (351) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры во всех типах построек.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) (диаграмма 5) показала, что новое жилье составляет 70% (1370), старой постройки – 3% (55), улучшенной планировки – 19% (367) и хрущевки – 8% (161).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1953, из них: в районе Есиль – 471, Алматы – 941, Сарыарка – 541 (диаграмма 6).
В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили квартиры в кирпичных постройках, где наблюдается рост цен на 2,1% (таблица 1).
Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1757 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 3,1%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1383 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1395 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1361 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 6,1%.
За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 31,9% (-690 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
08 марта |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
351 |
17,97 |
1290 |
+4 |
+0,29 |
+/-27 |
+/-2,10 |
Кирпич |
917 |
46,95 |
1444 |
+30 |
+2,14 |
+/-23 |
+/-1,60 |
Монолит |
685 |
35,07 |
1605 |
-35 |
-2,13 |
+/-36 |
+/-2,20 |
1-комнатные |
416 |
21,30 |
1403 |
+2 |
+0,16 |
+/-25 |
+/-1,75 |
2-комнатные |
688 |
35,23 |
1426 |
+6 |
+0,45 |
+/-26 |
+/-1,85 |
3-комнатные |
595 |
30,47 |
1477 |
-11 |
-0,74 |
+/-32 |
+/-2,18 |
4-комнатные |
201 |
10,29 |
1683 |
+63 |
+3,89 |
+/-77 |
+/-4,59 |
5-комнатные и выше |
53 |
2,71 |
1777 |
-158 |
-8,17 |
+/-194 |
+/-10,91 |
Новые |
1370 |
70,15 |
1541 |
+2 |
+0,11 |
+/-23 |
+/-1,48 |
Старые |
55 |
2,82 |
1046 |
-7 |
-0,62 |
+/-72 |
+/-6,90 |
Улучшенные |
367 |
18,79 |
1360 |
+14 |
+1,06 |
+/-26 |
+/-1,93 |
Хрущевки |
161 |
8,24 |
1292 |
-1 |
-0,10 |
+/-38 |
+/-2,93 |
Есиль |
471 |
24,12 |
1757 |
-6 |
-0,32 |
+/-52 |
+/-2,98 |
Алматы |
941 |
48,18 |
1395 |
+13 |
+0,92 |
+/-17 |
+/-1,25 |
Сарыарка |
541 |
27,70 |
1361 |
+2 |
+0,17 |
+/-26 |
+/-1,88 |
Город |
1953 |
100,00 |
1473 |
+3 |
+0,23 |
+/-18 |
+/-1,22 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,52 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное и выше (в 2,01 раза).
Снижение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,4% до уровня 1890 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 2- и 4-комнатных, где наблюдается рост.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю уменьшился на 0,8% до уровня 1103 у.е./кв.м. При этом спад средних цен предложения зафиксирован на 2- и многокомнатные.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz