Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астаны за февраль 2011 года

На рынке вторичного жилья наблюдается значительный рост средних цен предложения. По городу ценовой показатель зафиксирован на уровне 1449 у.е./кв.м (+2,7%). Погрешность расчета в данном месяце составила +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1877 и 1091 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, сократился на 2,9% до 1797 объектов (диаграмма 1), общей площадью 138 тысяч кв.м, общей стоимостью 211 миллионов долларов.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 2) приходится на район Алматы — 48% (863 квартиры от общего объема), а минимальный на Есиль — 24% (432). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (502).

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (635), а минимальный – 5-комнатные и выше — 2% (43) (диаграмма 3). При этом спад числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50% (890 объектов), в монолитных и панельных домах — 32% (574) и 18% (333) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень понизился на квартиры во всех типах построек, кроме монолитных, где прослеживается рост.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 69% (1244), постройкам старого типа – 3% (56), улучшенной планировки — 20% (352) и хрущевкам — 8% (145) (диаграмма 5).

Состояние рынка по районам

В феврале в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1714 у.е./кв.м (+2%), в районе правого берега — на уровне 1365 у.е./кв.м (+1,8%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,3% (+/-57 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-15 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя в обоих районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1379 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1341 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 32,7%, а в районе правобережья – на 13,7%.

По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 29%, потеряв 699 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 35,1% (-737 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 20,3%.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц рост ценовых показателей прослеживается на 2- и 3-комнатное жилье на 2,8% и 2,7% соответственно. На квартиры в монолитных домах и новой постройки рост цен составил 5% и 3%, а в остальных сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.

Однако с минимальных значений, зафиксированных в октябре 2009 г. (диаграмма 6) наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в целом по городу на 17,9%. При делении анализируемой базы по материалу стен, квартиры в панельных постройках за аналогичный период подорожали на 10,2%, в кирпичных – на 13,9% и в монолитных – на 25,1%. В разбивке по формату квартиры 1-комнатные подросли в цене на 15%, 2-комнатные – на 15,5%, 3-комнатные – на 17,5% и 4-комнатные – на 25,8%.

В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 32,5% (-699 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В феврале индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились (диаграмма 7). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,04 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,51 раз).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 2,9% до 1877 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 40,3% (-1264 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с январем 2011 года, средняя цена предложения увеличилась на 2,3% и оказалась на уровне 1091 у.е./кв.м. При этом рост прослеживается на все форматы квартир, кроме 3- и многокомнатных, где наблюдается спад цен.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 25,2% (-367 у.е./кв.м).

Основные тенденции

• в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение количества предложения;
• тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения во всех сегментах рынка сохраняется;
• основное влияние на рост средних цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, где прослеживается устойчивый рост цен с середины 2009 года.
• согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в январе 2011 года по городу составило 530, из них: квартир в многоквартирных домах – 474, индивидуальных домов - 56.

Сертифицированный аналитик портала www.kn.kz Татьяна Корягина

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Февраль 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложения к предыдущему месяцу		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	333	18,51	1277	+18	+1,45	26	2,04
Кирпич	890	49,55	1405	+12	+0,85	+/-24	+/-1,74
Монолит	574	31,94	1616	+76	+4,95	+/-39	+/-2,42
1-комнатные	391	21,75	1380	+20	+1,46	+/-26	+/-1,85
2-комнатные	635	35,32	1399	+37	+2,75	+/-26	+/-1,87
3-комнатные	547	30,43	1459	+38	+2,68	+/-34	+/-2,32
4-комнатные	181	10,09	1651	+54	+3,41	+/-86	+/-5,17
5-комнатные и выше	43	2,41	1836	+45	+2,54	+/-253	+/-13,79
Новой постройки	1244	69,23	1521	+44	+2,95	+/-25	+/-1,63
Старой постройки	56	3,10	1029	-34	-3,21	+/-72	+/-6,99
Улучшенной планировки	352	19,61	1339	+21	+1,58	+/-25	+/-1,90
Хрущевки	145	8,06	1262	+8	+0,67	+/-33	+/-2,65
По району Есиль	432	24,06	1714	+33	+1,95	+/-57	+/-3,30
По району Алматы	863	48,01	1379	+34	+2,53	+/-18	+/-1,32
По району Сарыарка	502	27,93	1341	+6	+0,44	+/-28	+/-2,09
По городу	1797	100,00	1449	+38	+2,70	+/-19	+/-1,32