Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 22.02.2011 г. по 01.03.2011 г.)

На последней неделе февраля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1469 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1854 объекта, что на 3,1% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 4,4% (222 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (401 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (665), 3-комнатные – 30% (547), 4-комнатные – 11% (197) и 5-комнатные и выше – 2% (44). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 3- и многокомнатного.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (896), квартиры в монолитных и панельных домах – 34% (637) и 17% (321) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 70% (1306), старой постройки – 3% (57), улучшенной планировки – 19% (352) и хрущевки – 8% (139).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1854, из них: в районе Есиль – 457, Алматы – 882, Сарыарка – 515.

В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1763 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 2,9%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1374 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1382 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1358 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3,2%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 32,1% (-693 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	01 марта 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	321	17,31	1286	+7	+0,58	+/-28	+/-2,14
Кирпич	896	48,33	1414	+9	+0,67	+/-23	+/-1,64
Монолит	637	34,36	1640	+4	+0,26	+/-37	+/-2,27
1-комнатные	401	21,63	1401	+15	+1,05	+/-25	+/-1,81
2-комнатные	665	35,87	1420	+11	+0,79	+/-26	+/-1,86
3-комнатные	547	29,50	1488	+16	+1,06	+/-35	+/-2,38
4-комнатные	197	10,63	1620	-27	-1,62	+/-75	+/-4,62
5-комнатные и выше	44	2,37	1935	+63	+3,37	+/-233	+/-12,04
Новые	1306	70,44	1540	+8	+0,55	+/-24	+/-1,55
Старые	57	3,07	1053	+23	+2,23	+/-72	+/-6,86
Улучшенные	352	18,99	1346	+9	+0,66	+/-27	+/-2,03
Хрущевки	139	7,50	1293	+29	+2,28	+/-36	+/-2,77
Есиль	457	24,65	1763	+52	+3,06	+/-54	+/-3,04
Алматы	882	47,57	1382	-11	-0,77	+/-17	+/-1,20
Сарыарка	515	27,78	1358	+15	+1,11	+/-28	+/-2,09
Город	1854	100,00	1469	+12	+0,79	+/-19	+/-1,28

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,53 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 5-комнатное (в 1,94 раза).

Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 0,4% до уровня 1898 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 2- и 4-комнатных, где наблюдается снижение.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 3,7% до уровня 1111 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения зафиксирован на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где наблюдается спад цен.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz