Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 15.02.2011 г. по 22.02.2011 г.)

На третьей неделе февраля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1458 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о небольшом росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1798 объектов, что на 0,9% больше, чем на предыдущей неделе (диаграмма 1), а объем в ценах предложения увеличился на 2,8% (213 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (385 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (646), 3-комнатные – 31% (548), 4-комнатные – 10% (175) и 5-комнатные и выше – 2% (44). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатного.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49% (887), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (590) и 18% (321) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 70% (1260), старой постройки – 3% (56), улучшенной планировки – 19% (341) и хрущевки – 8% (141).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1798, из них: в районе Есиль – 444, Алматы – 864, Сарыарка – 490.

В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили 3-комнатные квартиры, где наблюдается рост на 2,9% (таблица 1).

Рассматривая город, как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1710 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 4,7%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1375 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1393 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1344 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,3%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 32,6% (-705 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	22 февраля 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	321	17,85	1278	+4	+0,33	+/-26	+/-2,07
Кирпич	887	49,33	1405	+8	+0,59	+/-24	+/-1,71
Монолит	590	32,81	1636	+29	+1,80	+/-40	+/-2,44
1-комнатные	385	21,41	1386	+13	+0,98	+/-26	+/-1,85
2-комнатные	646	35,93	1409	+13	+0,91	+/-27	+/-1,92
3-комнатные	548	30,48	1473	+41	+2,86	+/-34	+/-2,31
4-комнатные	175	9,73	1646	-9	-0,52	+/-85	+/-5,18
5-комнатные и выше	44	2,45	1872	+66	+3,66	+/-280	+/-14,97
Новые	1260	70,08	1531	+24	+1,58	+/-25	+/-1,63
Старые	56	3,11	1030	+9	+0,90	+/-68	+/-6,61
Улучшенные	341	18,97	1337	-8	-0,57	+/-26	+/-1,98
Хрущевки	141	7,84	1264	+25	+2,03	+/-31	+/-2,48
Есиль	444	24,69	1710	+16	+0,93	+/-58	+/-3,37
Алматы	864	48,05	1393	+17	+1,27	+/-19	+/-1,35
Сарыарка	490	27,25	1344	+20	+1,49	+/-27	+/-2,04
Город	1798	100,00	1458	+21	+1,44	+/-19	+/-1,33

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,76, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,49 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,09 раза).

Увеличение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается спад цен.

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 1,3% до уровня 1890 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где наблюдается снижение.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 2,4% до уровня 1072 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где наблюдается рост цен.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz