На третьей неделе февраля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1458 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о небольшом росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1798 объектов, что на 0,9% больше, чем на предыдущей неделе (диаграмма 1), а объем в ценах предложения увеличился на 2,8% (213 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (385 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (646), 3-комнатные – 31% (548), 4-комнатные – 10% (175) и 5-комнатные и выше – 2% (44). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатного.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49% (887), квартиры в монолитных и панельных домах – 33% (590) и 18% (321) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 70% (1260), старой постройки – 3% (56), улучшенной планировки – 19% (341) и хрущевки – 8% (141).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1798, из них: в районе Есиль – 444, Алматы – 864, Сарыарка – 490.
В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили 3-комнатные квартиры, где наблюдается рост на 2,9% (таблица 1).
Рассматривая город, как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1710 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 4,7%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1375 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1393 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1344 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,3%.
За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 32,6% (-705 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
22 февраля |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
321 |
17,85 |
1278 |
+4 |
+0,33 |
+/-26 |
+/-2,07 |
Кирпич |
887 |
49,33 |
1405 |
+8 |
+0,59 |
+/-24 |
+/-1,71 |
Монолит |
590 |
32,81 |
1636 |
+29 |
+1,80 |
+/-40 |
+/-2,44 |
1-комнатные |
385 |
21,41 |
1386 |
+13 |
+0,98 |
+/-26 |
+/-1,85 |
2-комнатные |
646 |
35,93 |
1409 |
+13 |
+0,91 |
+/-27 |
+/-1,92 |
3-комнатные |
548 |
30,48 |
1473 |
+41 |
+2,86 |
+/-34 |
+/-2,31 |
4-комнатные |
175 |
9,73 |
1646 |
-9 |
-0,52 |
+/-85 |
+/-5,18 |
5-комнатные и выше |
44 |
2,45 |
1872 |
+66 |
+3,66 |
+/-280 |
+/-14,97 |
Новые |
1260 |
70,08 |
1531 |
+24 |
+1,58 |
+/-25 |
+/-1,63 |
Старые |
56 |
3,11 |
1030 |
+9 |
+0,90 |
+/-68 |
+/-6,61 |
Улучшенные |
341 |
18,97 |
1337 |
-8 |
-0,57 |
+/-26 |
+/-1,98 |
Хрущевки |
141 |
7,84 |
1264 |
+25 |
+2,03 |
+/-31 |
+/-2,48 |
Есиль |
444 |
24,69 |
1710 |
+16 |
+0,93 |
+/-58 |
+/-3,37 |
Алматы |
864 |
48,05 |
1393 |
+17 |
+1,27 |
+/-19 |
+/-1,35 |
Сарыарка |
490 |
27,25 |
1344 |
+20 |
+1,49 |
+/-27 |
+/-2,04 |
Город |
1798 |
100,00 |
1458 |
+21 |
+1,44 |
+/-19 |
+/-1,33 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,76, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,49 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,09 раза).
Увеличение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается спад цен.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 1,3% до уровня 1890 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где наблюдается снижение.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 2,4% до уровня 1072 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где наблюдается рост цен.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz