На второй неделе февраля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1437 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1782 объекта, что на 1,7% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 1,8% (207 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (399 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (624), 3-комнатные – 30% (541), 4-комнатные – 10% (173) и 5-комнатные и выше – 3% (45). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 3- и 4-комнатного.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (886), квартиры в монолитных и панельных домах – 31% (548) и 19% (348) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в панельных и монолитных постройках.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) (диаграмма 5) показала, что новое жилье составляет 69% (1223), старой постройки – 3% (55), улучшенной планировки – 19% (349) и хрущевки – 9% (155).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1782, из них: в районе Есиль – 424, Алматы – 868, Сарыарка – 490 (диаграмма 6).
В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).
Рассматривая город, как совокупность районов, можно также отметить, что во всех районах города ценовые показатели изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1694 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 5%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1357 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1376 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1324 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,7%.
За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 33,5% (-725 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
15 февраля |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
348 |
19,53 |
1274 |
+4 |
+0,35 |
+/-25 |
+/-1,99 |
Кирпич |
886 |
49,72 |
1396 |
-10 |
-0,68 |
+/-25 |
+/-1,78 |
Монолит |
548 |
30,75 |
1607 |
+23 |
+1,44 |
+/-40 |
+/-2,48 |
1-комнатные |
399 |
22,39 |
1373 |
+13 |
+0,99 |
+/-25 |
+/-1,82 |
2-комнатные |
624 |
35,02 |
1396 |
+24 |
+1,71 |
+/-27 |
+/-1,90 |
3-комнатные |
541 |
30,36 |
1432 |
-12 |
-0,82 |
+/-33 |
+/-2,30 |
4-комнатные |
173 |
9,71 |
1655 |
-29 |
-1,70 |
+/-89 |
+/-5,40 |
5-комнатные и выше |
45 |
2,53 |
1806 |
+69 |
+3,99 |
+/-254 |
+/-14,09 |
Новые |
1223 |
68,63 |
1507 |
+2 |
+0,11 |
+/-25 |
+/-1,66 |
Старые |
55 |
3,09 |
1021 |
+7 |
+0,72 |
+/-71 |
+/-6,98 |
Улучшенные |
349 |
19,58 |
1345 |
+15 |
+1,14 |
+/-25 |
+/-1,83 |
Хрущевки |
155 |
8,70 |
1239 |
-11 |
-0,87 |
+/-32 |
+/-2,57 |
Есиль |
424 |
23,79 |
1694 |
+5 |
+0,31 |
+/-58 |
+/-3,39 |
Алматы |
868 |
48,71 |
1376 |
+11 |
+0,79 |
+/-18 |
+/-1,32 |
Сарыарка |
490 |
27,50 |
1324 |
-16 |
-1,20 |
+/-28 |
+/-2,14 |
Город |
1782 |
100,00 |
1437 |
+5 |
+0,34 |
+/-19 |
+/-1,33 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,70, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,49 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,06 раза).
Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 0,7% до уровня 1867 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на 2- и 5-комнатное жилье, а на остальные форматы квартир прослеживается спад цен.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 1,5% до уровня 1098 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на 1-, 2- и 3-комнатное жилье, а на остальные форматы квартир прослеживается спад цен.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz