Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астаны за январь 2011 года

Первый месяц нового года ознаменовался существенным ростом количества предложения, при этом ценовые показатели во всех сегментах рынка вторичного жилья изменились незначительно. Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 12,6% до 1850 объектов, общей площадью 138 тысяч кв.м, общей стоимостью 205 миллионов долларов. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне 1411 у.е./кв.м. Погрешность в расчете средней цены в данном месяце составила +/-18 у.е./кв.м (+/-1,3%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1825 и 1066 у.е./кв.м соответственно.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 51% (941 квартира от общего объема), а минимальный на Есиль — 20% (379). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (530).

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (659), а минимальный – 5-комнатные и выше — 2% (39). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50% (920 объектов), в монолитных и панельных домах — 30% (560) и 20% (370) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился на квартиры во всех типах построек.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 67% (1238), постройкам старого типа – 3% (60), улучшенной планировки — 21% (393) и хрущевкам — 9% (159) (диаграмма 5).

Состояние рынка по районам

В январе в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1681 у.е./кв.м (+0,8%), в районе правого берега — на уровне 1341 у.е./кв.м (+0,5%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,5% (+/-58 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-15 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о стагнации ценового показателя во всех районах города (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1345 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка 1336 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 30,2%, а в районе правобережья – на 11,7%.

По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 30,3%, потеряв 731 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 36,2% (-761 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 20,2%.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц рост ценовых показателей прослеживается только на 1-комнатное жилье на 2,3%, а в остальных сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1.

Однако с минимальных значений, зафиксированных в октябре 2009 г. (диаграмма 6) наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в целом по городу на 14,8%. При делении по материалу стен, квартиры в панельных постройках за аналогичный период подорожали на 8,6%, в кирпичных – на 12,9% и в монолитных – на 19,2%. В разбивке по формату квартиры 1-комнатные подросли в цене на 13,4%, 2-комнатные – на 12,5%, 3-комнатные – на 14,4% и 4-комнатные – на 21,7%.

В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 34,3% (-737 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В январе индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,71, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 7). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,06 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,56 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья уменьшилась на 0,2% до 1825 у.е./кв.м. При этом подорожали 1- и 2-комнатные квартиры, а остальные форматы сократились в цене.

Общее снижение ценового показателя в данном секторе жилья за весь период наблюдения с ноября 2007 года достигло 41,9% (-1316 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с декабрем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 1% и оказалась на уровне 1066 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается на все форматы квартир, кроме многокомнатных.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 26,8% (-391 у.е./кв.м).

Основные тенденции

• в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается значительное увеличение количества предложения;
• тенденция роста в динамике средневзвешенной цены предложения сохраняется;
• основное влияние на рост средних цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, где прослеживается устойчивый рост цен с середины 2009 года.

Согласно данным Национального банка РК, за ноябрь 2010 года объемы строительных работ увеличились на 0,7%, к октябрю 2010 г. – снизились на 4,6%. При этом по итогам 11 месяцев строительство выросло на 0,2%, что было обусловлено увеличением объемов подрядных работ по капитальному и текущему ремонту в 1,3 и 1,2 раза.

К ноябрю 2009 года цены в строительстве выросли на 3,8%, к октябрю 2010 г. – на 0,1%. Сезонное снижение активности в данной отрасли оказывает влияние на замедление темпа роста цен.

В ноябре 2010 г. инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году повысились на 15,2%, к предшествующему месяцу – на 15,3%. В основе годового роста лежит увеличение поступлений по линии республиканского бюджета и иностранных инвестиций, в основе месячного роста – бюджетные средства, собственные, заемные.

Безработица за три последних месяца остается на одном уровне – 5,6%.

Рост доходов населения продолжает замедляться. В октябре 2010 г. (к октябрю 2009 г.) рост заработной платы в номинальном и реальном выражении замедлился, составив 15,8% и 7,9%, среднемесячная заработная плата снизилась с 78,8 до 77,8 тыс. тенге. В итоге рост реальных денежных доходов населения замедлился с 7,6% до 4%.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Январь 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложения к декабрю		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	370	19,98	1259	+5	+0,43	+/-23	+/-1,80
Кирпич	920	49,76	1393	+6	+0,46	+/-24	+/-1,71
Монолит	560	30,26	1540	-3	-0,17	+/-39	+/-2,53
1-комнатные	408	21,99	1360	+31	+2,31	+/-27	+/-1,99
2-комнатные	659	35,66	1362	-2	-0,12	+/-24	+/-1,78
3-комнатные	569	30,76	1421	+17	+1,17	+/-32	+/-2,23
4-комнатные	176	9,50	1597	-22	-1,38	+/-89	+/-5,57
5-комнатные и выше	39	2,09	1790	-48	-2,60	+/-243	+/-13,35
Новой постройки	1238	66,94	1477	+6	+0,40	+/-24	+/-1,63
Старой постройки	60	3,26	1063	-64	-5,71	+/-76	+/-7,15
Улучшенной планировки	393	21,25	1318	+5	+0,37	+/-24	+/-1,84
Хрущевки	159	8,55	1253	+10	+0,83	+/-32	+/-2,56
По району Есиль	379	20,48	1681	+14	+0,82	+/-58	+/-3,47
По району Алматы	941	50,87	1345	+3	+0,19	+/-17	+/-1,30
По району Сарыарка	530	28,65	1336	+14	+1,03	+/-27	+/-2,01
По городу	1850	100,00	1411	+6	+0,46	+/-18	+/-1,28

Татьяна Корягина, аналитический отдел портала www.kn.kz