На последней неделе января ценовой показатель зафиксирован на уровне 1428 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-18 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1814 объектов, что на 5,4% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 9,3% (207 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (377 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (657), 3-комнатные – 32% (573), 4-комнатные – 9% (171) и 5-комнатные и выше – 2% (36). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме квартир большого формата, где предложение не изменилось.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (915), квартиры в монолитных и панельных домах – 32% (571) и 18% (328) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 70% (1274), старой постройки – 3% (53), улучшенной планировки – 19% (345) и хрущевки – 8% (142).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1814, из них: в районе Есиль – 403, Алматы – 883, Сарыарка – 528.
В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили квартиры в панельных постройках, которые выросли в цене на 2,6% (таблица 1).
Рассматривая город, как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1684 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 13,5%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1355 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1359 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1348 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3,3%.
За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 34% (-735 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
1 февраля |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
328 |
18,08 |
1274 |
+32 |
+2,58 |
+/-24 |
+/-1,90 |
Кирпич |
915 |
50,44 |
1389 |
+10 |
+0,70 |
+/-24 |
+/-1,73 |
Монолит |
571 |
31,48 |
1578 |
+11 |
+0,71 |
+/-38 |
+/-2,38 |
1-комнатные |
377 |
20,78 |
1346 |
-18 |
-1,30 |
+/-27 |
+/-2,02 |
2-комнатные |
657 |
36,22 |
1377 |
+14 |
+1,01 |
+/-24 |
+/-1,76 |
3-комнатные |
573 |
31,59 |
1451 |
+29 |
+2,00 |
+/-32 |
+/-2,22 |
4-комнатные |
171 |
9,43 |
1649 |
+72 |
+4,55 |
+/-90 |
+/-5,45 |
5-комнатные и выше |
36 |
1,98 |
1799 |
-16 |
-0,90 |
+/-248 |
+/-13,77 |
Новые |
1274 |
70,23 |
1494 |
+17 |
+1,13 |
+/-23 |
+/-1,57 |
Старые |
53 |
2,92 |
1033 |
+12 |
+1,15 |
+/-71 |
+/-6,84 |
Улучшенные |
345 |
19,02 |
1325 |
+2 |
+0,15 |
+/-25 |
+/-1,91 |
Хрущевки |
142 |
7,83 |
1237 |
+8 |
+0,64 |
+/-34 |
+/-2,75 |
Есиль |
403 |
22,22 |
1684 |
+3 |
+0,20 |
+/-56 |
+/-3,35 |
Алматы |
883 |
48,68 |
1359 |
+12 |
+0,91 |
+/-18 |
+/-1,32 |
Сарыарка |
528 |
29,11 |
1348 |
+19 |
+1,46 |
+/-28 |
+/-2,08 |
Город |
1814 |
100,00 |
1428 |
+18 |
+1,26 |
+/-18 |
+/-1,28 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,52 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,10 раза).
Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 1,5% до уровня 1846 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных, где прослеживается спад цен.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,8% до 1074 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных, где прослеживается спад цен.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz