Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 25.01.2011 г. по 01.02.2011 г.)

На последней неделе января ценовой показатель зафиксирован на уровне 1428 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-18 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1814 объектов, что на 5,4% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 9,3% (207 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (377 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (657), 3-комнатные – 32% (573), 4-комнатные – 9% (171) и 5-комнатные и выше – 2% (36). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме квартир большого формата, где предложение не изменилось.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (915), квартиры в монолитных и панельных домах – 32% (571) и 18% (328) соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 70% (1274), старой постройки – 3% (53), улучшенной планировки – 19% (345) и хрущевки – 8% (142).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1814, из них: в районе Есиль – 403, Алматы – 883, Сарыарка – 528.

В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили квартиры в панельных постройках, которые выросли в цене на 2,6% (таблица 1).

Рассматривая город, как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1684 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 13,5%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1355 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1359 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1348 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3,3%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 34% (-735 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	1 февраля 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	328	18,08	1274	+32	+2,58	+/-24	+/-1,90
Кирпич	915	50,44	1389	+10	+0,70	+/-24	+/-1,73
Монолит	571	31,48	1578	+11	+0,71	+/-38	+/-2,38
1-комнатные	377	20,78	1346	-18	-1,30	+/-27	+/-2,02
2-комнатные	657	36,22	1377	+14	+1,01	+/-24	+/-1,76
3-комнатные	573	31,59	1451	+29	+2,00	+/-32	+/-2,22
4-комнатные	171	9,43	1649	+72	+4,55	+/-90	+/-5,45
5-комнатные и выше	36	1,98	1799	-16	-0,90	+/-248	+/-13,77
Новые	1274	70,23	1494	+17	+1,13	+/-23	+/-1,57
Старые	53	2,92	1033	+12	+1,15	+/-71	+/-6,84
Улучшенные	345	19,02	1325	+2	+0,15	+/-25	+/-1,91
Хрущевки	142	7,83	1237	+8	+0,64	+/-34	+/-2,75
Есиль	403	22,22	1684	+3	+0,20	+/-56	+/-3,35
Алматы	883	48,68	1359	+12	+0,91	+/-18	+/-1,32
Сарыарка	528	29,11	1348	+19	+1,46	+/-28	+/-2,08
Город	1814	100,00	1428	+18	+1,26	+/-18	+/-1,28

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,52 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,10 раза).

Увеличение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 1,5% до уровня 1846 у.е./кв.м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных, где прослеживается спад цен.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,8% до 1074 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных, где прослеживается спад цен.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz