Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 18.01.2011 г. по 25.01.2011 г.)

На четвертой неделе января ценовой показатель зафиксирован на уровне 1410 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1721 объект, что на 16,3% меньше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 15,2% (190 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (360 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (638), 3-комнатные – 31% (534), 4-комнатные – 9% (153) и 5-комнатные и выше – 2% (36). Уменьшение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (858), квартиры в монолитных и панельных домах – 31% (527) и 19% (336) соответственно. Спад количества предложения прослеживается на все типы построек.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 68% (1172), старой постройки – 3% (55), улучшенной планировки – 20% (348) и хрущевки – 9% (146).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1721, из них: в районе Есиль – 355, Алматы – 857, Сарыарка – 509.

В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили квартиры в монолитных постройках, которые выросли в цене на 3,7%, и хрущевки, которые, напротив, сократились на 3,4% (таблица 1).

Рассматривая город как совокупность районов, можно отметить, что во всех районах города ценовые показатели изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1680 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 10,1%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1340 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1347 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1329 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 17,7%.

За исследуемый период снижение средней цены предложения по городу составило 34,8% (-752 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	25 января 2011 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	336	19,52	1242	-18	-1,41	+/-24	+/-1,91
Кирпич	858	49,85	1380	-19	-1,34	+/-23	+/-1,68
Монолит	527	30,62	1567	+47	+3,09	+/-40	+/-2,58
1-комнатные	360	20,92	1363	-10	-0,72	+/-29	+/-2,10
2-комнатные	638	37,07	1363	+12	+0,92	+/-25	+/-1,80
3-комнатные	534	31,03	1423	+6	+0,45	+/-32	+/-2,24
4-комнатные	153	8,89	1577	-32	-2,00	+/-94	+/-5,99
5-комнатные и выше	36	2,09	1815	+151	+9,09	+/-275	+/-15,17
Новые	1172	68,10	1477	+5	+0,33	+/-24	+/-1,64
Старые	55	3,20	1021	-27	-2,58	+/-71	+/-6,98
Улучшенные	348	20,22	1323	-1	-0,06	+/-27	+/-2,03
Хрущевки	146	8,48	1229	-34	-2,70	+/-33	+/-2,65
Есиль	355	20,63	1680	+8	+0,45	+/-62	+/-3,69
Алматы	857	49,80	1347	-4	-0,27	+/-18	+/-1,30
Сарыарка	509	29,58	1329	-4	-0,30	+/-28	+/-2,11
Город	1721	100,00	1410	+3	+0,21	+/-19	+/-1,31

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,69, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,52 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,12 раза).

Снижение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, рост.

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,8% до уровня 1819 у.е./кв.м, при этом снижение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 2- и многокомнатных, где прослеживается рост.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,7% до 1074 у.е./кв.м. При этом повышение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где прослеживается спад цен.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz