На первой неделе января ценовой показатель зафиксирован на уровне 1405 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-18 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о снижении ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1656 объектов, что на 3,8% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 1,8% (181 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (369 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (586), 3-комнатные – 30% (504), 4-комнатные – 10% (162) и 5-комнатные и выше – 2% (35). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на форматы квартир, кроме многокомнатных, где снижение составило 10%.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (824), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (480) и 21% (352) соответственно. Спад количества предложений прослеживается только на квартиры в монолитных постройках на 2%, а в панельных и кирпичных домах, напротив, количество выросло на 14% и 3% соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 64% (1063), старой постройки – 3% (56), улучшенной планировки – 24% (396) и хрущевки – 9% (141).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1656, из них: в районе Есиль – 337, Алматы – 853, Сарыарка – 466.
В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1). Исключение составили квартиры в новых домах монолитной постройки, где средняя цена предложений за неделю сократилась.
На данной неделе ценовые показатели во всех районах города изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1668 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 9%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1338 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1338 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1338 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 8%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 34,6% (-743 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
04 января |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
352 |
21,26 |
1253 |
+8 |
+0,62 |
+/-22 |
+/-1,76 |
Кирпич |
824 |
49,76 |
1399 |
-6 |
-0,44 |
+/-25 |
+/-1,76 |
Монолит |
480 |
28,99 |
1527 |
-52 |
-3,29 |
+/-41 |
+/-2,69 |
1-комнатные |
369 |
22,28 |
1364 |
+13 |
+0,93 |
+/-27 |
+/-2,00 |
2-комнатные |
586 |
35,39 |
1362 |
-18 |
-1,33 |
+/-25 |
+/-1,84 |
3-комнатные |
504 |
30,43 |
1402 |
-29 |
-2,06 |
+/-33 |
+/-2,32 |
4-комнатные |
162 |
9,78 |
1561 |
-82 |
-5,01 |
+/-88 |
+/-5,63 |
5-комнатные и выше |
35 |
2,11 |
1878 |
+57 |
+3,11 |
+/-241 |
+/-12,85 |
Новые |
1063 |
64,19 |
1472 |
-29 |
-1,92 |
+/-26 |
+/-1,74 |
Старые |
56 |
3,38 |
1123 |
-8 |
-0,67 |
+/-88 |
+/-7,83 |
Улучшенные |
396 |
23,91 |
1315 |
+14 |
+1,05 |
+/-23 |
+/-1,76 |
Хрущевки |
141 |
8,51 |
1266 |
+13 |
+1,04 |
+/-31 |
+/-2,45 |
Есиль |
337 |
20,35 |
1668 |
-24 |
-1,40 |
+/-61 |
+/-3,68 |
Алматы |
853 |
51,51 |
1338 |
-15 |
-1,14 |
+/-18 |
+/-1,35 |
Сарыарка |
466 |
28,14 |
1338 |
+2 |
+0,13 |
+/-28 |
+/-2,08 |
Город |
1656 |
100,00 |
1405 |
-22 |
-1,56 |
+/-18 |
+/-1,31 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,66 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 1,93 раза).
Снижение ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 3,2% до уровня 1810 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю снизился на 1% до 1051 у.е./кв.м. При этом уменьшение средних цен зафиксировано на 1- и 4-комнатные квартиры, на остальные форматы квартир прослеживается незначительный рост.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz