В декабре на рынке вторичного жилья наблюдается повышение ценовых показателей. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне 1405 у.е./кв.м, что на 1,7% выше, чем в ноябре. Погрешность в расчете средней цены в данном месяце составила +/-19 у.е./кв.м (+/-1,4%).
Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, уменьшился на 0,8% до 1643 объектов, общей площадью 124 тысячи кв.м, общей стоимостью 185 миллионов долларов. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1828 и 1056 у.е./кв.м соответственно.
Структура рынка
Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 51% (843 квартиры от общего объема), а минимальный на Есиль — 21% (343). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (456).
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (580), а минимальный – 5-комнатные и выше — 3% (41). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на 3- и 4-комнатные квартиры.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришелся 51% (841 объект), в монолитных и панельных домах — 29% (468) и 20% (334) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился в панельных и монолитных постройках.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 66% (1077), построек старого типа – 4% (58), улучшенной планировки — 22% (360) и хрущевкам — 9% (147).
Состояние рынка по районам
В декабре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1667 у.е./кв.м (-0,7%), в районе правого берега — на уровне 1335 у.е./кв.м (+2,1%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,6% (+/-60 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-16 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя в районе правобережья (таблица 1). Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, можно отметить увеличение средних цен только в районе Алматы на 2,4% (1342 у.е./кв.м), а в районе Сарыарка изменение средней цены предложения происходило в пределах погрешности (1322 у.е./кв.м).
В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом прошлого года, подрос на 29,1%, а в районе правобережья – на 11,1%.
По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 30,9%, потеряв 745 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 36,5% (-767 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 19,9%.
Состояние рынка в целом по городу
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц рост ценовых показателей прослеживается на 3-комнатное жилье и на новые квартиры в монолитных постройках. Подробнее в таблице 1.
Однако с начала года наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в целом по городу на 13,5%. При делении по материалу стен, квартиры в панельных постройках за год подорожали на 6,2%, в кирпичных – на 13,1% и в монолитных – на 16,9%. В разбивке по формату квартиры 1-комнатные подросли в цене на 10,6%, 2-комнатные – на 12%, 3-комнатные – на 13,2% и 4-комнатные – на 18,9%. Наибольший рост средних цен предложения пришелся на IV квартал ушедшего года – 5,8%, наименьший – на III квартал – 1,3%.
В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 34,6% (-744 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В декабре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,06 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,55 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 3,4% до 1828 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, кроме многокомнатных.
За год сегмент элитного жилья в целом по городу подорожал на 11%. При этом максимально выросли 3-комнатные квартиры – на 13,7%, а минимально – 2-комнатные – на 7,4%. Ценовой показатель 1- и 4-комнатного жилья увеличился на 8,7% и 13% соответственно.
Общее снижение ценового показателя в данном секторе жилья за весь период наблюдения с ноября 2007 года достигло 41,8% (-1313 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с ноябрем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 2,7% и оказалась на уровне 1056 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается также на все форматы квартир.
За год сегмент эконом-жилья в целом по городу подорожал на 16,6%. При этом максимально выросли 4-комнатные квартиры – на 20,1%, а минимально – 3-комнатные – на 12,8%. Ценовой показатель 1- и 2-комнатного жилья увеличился на 17,7% и 16,4% соответственно.
С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 27,5% (-401 у.е./кв.м).
Основные тенденции
- по итогам года на рынке вторичного жилья наблюдается снижение количества предложения на 10,3%;
- в сравнении с 2009 годом снижение ценового показателя в целом по городу составило 2,8%;
- средняя цена предложения в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 12,9%, а в сегменте «дешевого», напротив, выросла на 6,1%.
Согласно данным Национального банка РК, за октябрь 2010 года объемы строительных работ к октябрю 2009 г. снизились на 15,6%, к сентябрю 2010 г. – на 1,2%. При этом по итогам 10 месяцев, строительство выросло на 0,1%, что было обусловлено увеличением объемов подрядных работ по капитальному и текущему ремонту в 1,3 и 1,2 раза.
К октябрю 2009 года цены в строительстве выросли на 4,0%, к сентябрю 2010 г. - на 0,2%. Замедление удорожания стоимости машин и оборудования при незначительном ускорении стоимости прочих работ и затрат обусловило сохранение темпа роста цен на уровне предыдущего месяца.
В октябре 2010 г. инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году повысились на 19,0%, к предшествующему месяцу – снизились на 0,6%. В основе годового роста лежит увеличение поступлений по линии республиканского бюджета, собственных средств, иностранных инвестиций.
В сентябре 2010 г. (к сентябрю 2009 г.) заработная плата в номинальном выражении выросла на 17,0%, в реальном выражении - на 9,6%.Снижение среднемесячной заработной платы с 80,8 до 78,8 тыс. тенге обусловило замедление в сентябре роста реальных денежных доходов населения с 8,4% до 7,6%.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Декабрь |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
334 |
20,34 |
1253 |
+10 |
+0,79 |
+/-25 |
+/-1,99 |
Кирпич |
841 |
51,16 |
1387 |
+13 |
+0,97 |
+/-25 |
+/-1,80 |
Монолит |
468 |
28,49 |
1543 |
+48 |
+3,21 |
+/-43 |
+/-2,78 |
1-комнатные |
367 |
22,35 |
1329 |
+10 |
+0,74 |
+/-26 |
+/-1,98 |
2-комнатные |
580 |
35,31 |
1363 |
+20 |
+1,45 |
+/-26 |
+/-1,88 |
3-комнатные |
496 |
30,21 |
1404 |
+44 |
+3,27 |
+/-34 |
+/-2,45 |
4-комнатные |
158 |
9,63 |
1619 |
+32 |
+2,05 |
+/-93 |
+/-5,71 |
5-комнатные и выше |
41 |
2,50 |
1838 |
-33 |
-1,77 |
+/-211 |
+/-11,46 |
Новой постройки |
1077 |
65,59 |
1471 |
+28 |
+1,97 |
+/-26 |
+/-1,75 |
Старой постройки |
58 |
3,55 |
1128 |
+140 |
+14,22 |
+/-106 |
+/-9,35 |
Улучшенной планировки |
360 |
21,92 |
1314 |
+12 |
+0,93 |
+/-26 |
+/-1,99 |
Хрущевки |
147 |
8,94 |
1243 |
+44 |
+3,63 |
+/-32 |
+/-2,61 |
По району Есиль |
343 |
20,90 |
1667 |
-11 |
-0,68 |
+/-60 |
+/-3,59 |
По району Алматы |
843 |
51,32 |
1342 |
+32 |
+2,44 |
+/-20 |
+/-1,46 |
По району Сарыарка |
456 |
27,78 |
1322 |
+12 |
+0,88 |
+/-30 |
+/-2,27 |
По городу |
1643 |
100,00 |
1405 |
+24 |
+1,72 |
+/-19 |
+/-1,36 |
Аналитический отдел портала www.kn.kz