Аналитический обзор цен на рынке вторичного жилья г. Астана за декабрь 2010 года

В декабре на рынке вторичного жилья наблюдается повышение ценовых показателей. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне 1405 у.е./кв.м, что на 1,7% выше, чем в ноябре. Погрешность в расчете средней цены в данном месяце составила +/-19 у.е./кв.м (+/-1,4%).

Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, уменьшился на 0,8% до 1643 объектов, общей площадью 124 тысячи кв.м, общей стоимостью 185 миллионов долларов. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1828 и 1056 у.е./кв.м соответственно.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 51% (843 квартиры от общего объема), а минимальный на Есиль — 21% (343). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (456).

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (580), а минимальный – 5-комнатные и выше — 3% (41). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на 3- и 4-комнатные квартиры.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришелся 51% (841 объект), в монолитных и панельных домах — 29% (468) и 20% (334) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился в панельных и монолитных постройках.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 66% (1077), построек старого типа – 4% (58), улучшенной планировки — 22% (360) и хрущевкам — 9% (147).

Состояние рынка по районам

В декабре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1667 у.е./кв.м (-0,7%), в районе правого берега — на уровне 1335 у.е./кв.м (+2,1%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,6% (+/-60 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-16 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценового показателя в районе правобережья (таблица 1). Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, можно отметить увеличение средних цен только в районе Алматы на 2,4% (1342 у.е./кв.м), а в районе Сарыарка изменение средней цены предложения происходило в пределах погрешности (1322 у.е./кв.м).

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом прошлого года, подрос на 29,1%, а в районе правобережья – на 11,1%.

По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 30,9%, потеряв 745 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 36,5% (-767 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 19,9%.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц рост ценовых показателей прослеживается на 3-комнатное жилье и на новые квартиры в монолитных постройках. Подробнее в таблице 1.

Однако с начала года наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в целом по городу на 13,5%. При делении по материалу стен, квартиры в панельных постройках за год подорожали на 6,2%, в кирпичных – на 13,1% и в монолитных – на 16,9%. В разбивке по формату квартиры 1-комнатные подросли в цене на 10,6%, 2-комнатные – на 12%, 3-комнатные – на 13,2% и 4-комнатные – на 18,9%. Наибольший рост средних цен предложения пришелся на IV квартал ушедшего года – 5,8%, наименьший – на III квартал – 1,3%.

В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 34,6% (-744 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В декабре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,06 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,55 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 3,4% до 1828 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, кроме многокомнатных.

За год сегмент элитного жилья в целом по городу подорожал на 11%. При этом максимально выросли 3-комнатные квартиры – на 13,7%, а минимально – 2-комнатные – на 7,4%. Ценовой показатель 1- и 4-комнатного жилья увеличился на 8,7% и 13% соответственно.

Общее снижение ценового показателя в данном секторе жилья за весь период наблюдения с ноября 2007 года достигло 41,8% (-1313 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с ноябрем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 2,7% и оказалась на уровне 1056 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается также на все форматы квартир.

За год сегмент эконом-жилья в целом по городу подорожал на 16,6%. При этом максимально выросли 4-комнатные квартиры – на 20,1%, а минимально – 3-комнатные – на 12,8%. Ценовой показатель 1- и 2-комнатного жилья увеличился на 17,7% и 16,4% соответственно.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 27,5% (-401 у.е./кв.м).

Основные тенденции

- по итогам года на рынке вторичного жилья наблюдается снижение количества предложения на 10,3%;

- в сравнении с 2009 годом снижение ценового показателя в целом по городу составило 2,8%;

- средняя цена предложения в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 12,9%, а в сегменте «дешевого», напротив, выросла на 6,1%.

Согласно данным Национального банка РК, за октябрь 2010 года объемы строительных работ к октябрю 2009 г. снизились на 15,6%, к сентябрю 2010 г. – на 1,2%. При этом по итогам 10 месяцев, строительство выросло на 0,1%, что было обусловлено увеличением объемов подрядных работ по капитальному и текущему ремонту в 1,3 и 1,2 раза.

К октябрю 2009 года цены в строительстве выросли на 4,0%, к сентябрю 2010 г. - на 0,2%. Замедление удорожания стоимости машин и оборудования при незначительном ускорении стоимости прочих работ и затрат обусловило сохранение темпа роста цен на уровне предыдущего месяца.

В октябре 2010 г. инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году повысились на 19,0%, к предшествующему месяцу – снизились на 0,6%. В основе годового роста лежит увеличение поступлений по линии республиканского бюджета, собственных средств, иностранных инвестиций.

В сентябре 2010 г. (к сентябрю 2009 г.) заработная плата в номинальном выражении выросла на 17,0%, в реальном выражении - на 9,6%.Снижение среднемесячной заработной платы с 80,8 до 78,8 тыс. тенге обусловило замедление в сентябре роста реальных денежных доходов населения с 8,4% до 7,6%.

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	Декабрь 2010 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложения к ноябрю		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	334	20,34	1253	+10	+0,79	+/-25	+/-1,99
Кирпич	841	51,16	1387	+13	+0,97	+/-25	+/-1,80
Монолит	468	28,49	1543	+48	+3,21	+/-43	+/-2,78
1-комнатные	367	22,35	1329	+10	+0,74	+/-26	+/-1,98
2-комнатные	580	35,31	1363	+20	+1,45	+/-26	+/-1,88
3-комнатные	496	30,21	1404	+44	+3,27	+/-34	+/-2,45
4-комнатные	158	9,63	1619	+32	+2,05	+/-93	+/-5,71
5-комнатные и выше	41	2,50	1838	-33	-1,77	+/-211	+/-11,46
Новой постройки	1077	65,59	1471	+28	+1,97	+/-26	+/-1,75
Старой постройки	58	3,55	1128	+140	+14,22	+/-106	+/-9,35
Улучшенной планировки	360	21,92	1314	+12	+0,93	+/-26	+/-1,99
Хрущевки	147	8,94	1243	+44	+3,63	+/-32	+/-2,61
По району Есиль	343	20,90	1667	-11	-0,68	+/-60	+/-3,59
По району Алматы	843	51,32	1342	+32	+2,44	+/-20	+/-1,46
По району Сарыарка	456	27,78	1322	+12	+0,88	+/-30	+/-2,27
По городу	1643	100,00	1405	+24	+1,72	+/-19	+/-1,36

Аналитический отдел портала www.kn.kz