На второй неделе декабря ценовой показатель зафиксирован на уровне 1427 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-20 у.е./кв.м (+/-1,4%), можно сделать вывод о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1596 объектов, что на 4,8% меньше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 1,4% (185 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (351 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (563), 3-комнатные – 30% (478), 4-комнатные – 10% (165) и 5-комнатные и выше – 2% (39). Уменьшение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на форматы квартир, кроме 4-комнатных, где рост составил 9%.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (799), квартиры в монолитных и панельных домах – 31% (488) и 19% (309) соответственно. Рост количества предложения прослеживается только на квартиры в монолитных постройках на 1%, а в панельных и кирпичных домах, напротив, количество сократилось на 8% и 7% соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 68% (1085), старой постройки – 3% (52), улучшенной планировки – 20% (326) и хрущевки – 8% (133).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1596, из них: в районе Есиль – 372, Алматы – 777, Сарыарка – 447.
В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1). Исключение составили квартиры в новых домах монолитной постройки, где средняя цена предложения за неделю выросла.
На данной неделе ценовые показатели во всех районах города изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1692 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 4%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1347 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1345 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1336 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 7%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 34% (-735 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
21 декабря |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
309 |
19,36 |
1246 |
-11 |
-0,89 |
+/-25 |
+/-2,04 |
Кирпич |
799 |
50,06 |
1405 |
+24 |
+1,77 |
+/-27 |
+/-1,95 |
Монолит |
488 |
30,58 |
1579 |
+42 |
+2,76 |
+/-41 |
+/-2,62 |
1-комнатные |
351 |
21,99 |
1352 |
+26 |
+1,99 |
+/-28 |
+/-2,06 |
2-комнатные |
563 |
35,28 |
1381 |
+24 |
+1,78 |
+/-27 |
+/-1,97 |
3-комнатные |
478 |
29,95 |
1432 |
+21 |
+1,47 |
+/-37 |
+/-2,59 |
4-комнатные |
165 |
10,34 |
1643 |
+23 |
+1,42 |
+/-94 |
+/-5,70 |
5-комнатные и выше |
39 |
2,44 |
1821 |
-10 |
-0,56 |
+/-213 |
+/-11,69 |
Новые |
1085 |
67,98 |
1501 |
+39 |
+2,70 |
+/-26 |
+/-1,76 |
Старые |
52 |
3,26 |
1130 |
-3 |
-0,31 |
+/-122 |
+/-10,83 |
Улучшенные |
326 |
20,43 |
1301 |
-22 |
-1,66 |
+/-28 |
+/-2,13 |
Хрущевки |
133 |
8,33 |
1253 |
0 |
0,00 |
+/-31 |
+/-2,47 |
Есиль |
372 |
23,31 |
1692 |
+43 |
+2,59 |
+/-57 |
+/-3,39 |
Алматы |
777 |
48,68 |
1354 |
+13 |
+0,97 |
+/-21 |
+/-1,57 |
Сарыарка |
447 |
28,01 |
1336 |
+16 |
+1,20 |
+/-31 |
+/-2,33 |
Город |
1596 |
100,00 |
1427 |
+27 |
+1,90 |
+/-20 |
+/-1,42 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,76, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,57 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,02 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2,2% до уровня 1870 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме 4- и многокомнатных.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 1,4% до 1062 у.е./кв.м. При этом увеличение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где прослеживается снижение средних цен предложения.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz