Мониторинг на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 07.12.2010 г. по 14.12.2010 г.)

На второй неделе декабря ценовой показатель зафиксирован на уровне 1401 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,4%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1676 объектов, что на 1,2% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 2,7% (187 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 23% (387 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (593), 3-комнатные – 30% (504), 4-комнатные – 9% (152) и 5-комнатные и выше – 2% (40). Увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на 1- и 2-комнатные квартиры на 6% и 2% соответственно, а на остальные форматы прослеживается незначительное снижение предложения.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 51% (856), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (484) и 20% (336) соответственно. Рост количества предложения прослеживается только на квартиры в монолитных постройках на 12%, а в панельных и монолитных домах, напротив, количество сократилось на 6% и 1% соответственно.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 66% (1105), старой постройки – 4% (64), улучшенной планировки – 21% (358) и хрущевки – 9% (149).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1676, из них: в районе Есиль – 358, Алматы – 861, Сарыарка – 457

В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1). Исключение составили 3-комнатные квартиры, где средняя цена предложения за неделю выросла на 2,9%.

На данной неделе ценовые показатели во всех районах города изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1649 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, выросло на 19%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1334 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1341 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1320 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3%.

За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 35,2% (-762 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	14 декабря 2010 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	336	20,05	1257	0	0,00	+/-26	+/-2,05
Кирпич	856	51,07	1381	+6	+0,44	+/-25	+/-1,81
Монолит	484	28,88	1536	+22	+1,42	+/-41	+/-2,67
1-комнатные	387	23,09	1325	+14	+1,05	+/-26	+/-1,94
2-комнатные	593	35,38	1356	+3	+0,22	+/-26	+/-1,88
3-комнатные	504	30,07	1411	+40	+2,91	+/-34	+/-2,44
4-комнатные	152	9,07	1620	+26	+1,65	+/-93	+/-5,75
5-комнатные и выше	40	2,39	1831	-31	-1,66	+/-221	+/-12,04
Новые	1105	65,93	1462	+9	+0,64	+/-25	+/-1,73
Старые	64	3,82	1134	+15	+1,30	+/-99	+/-8,70
Улучшенные	358	21,36	1323	+6	+0,48	+/-27	+/-2,04
Хрущевки	149	8,89	1253	+30	+2,46	+/-33	+/-2,63
Есиль	358	21,36	1649	-13	-0,78	+/-57	+/-3,46
Алматы	861	51,37	1341	+8	+0,61	+/-20	+/-1,49
Сарыарка	457	27,27	1320	+10	+0,76	+/-30	+/-2,30
Город	1676	100,00	1401	+15	+1,08	+/-19	+/-1,35

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,75, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен (диаграмма 8) наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,57 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,12 раза).

Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается снижение цен.

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2,6% до уровня 1830 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 1,1% до 1047 у.е./кв.м. При этом снижение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где прослеживается рост средних цен предложения.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz