Мониторинг цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 30.11.2010 г. по 07.12.2010 г.)

На первой неделе декабря ценовой показатель зафиксирован на уровне 1386 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-18 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1656 объектов, что на 1,8% ниже, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения уменьшился на 4,9% (182 млн у.е.).

Состояние рынка

Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (364 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (584), 3-комнатные – 31% (507), 4-комнатные – 9% (157) и 5-комнатные и выше – 3% (44). Снижение предлагаемого к продаже жилья прослеживается на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где рост предложения составил 1,9%.

Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки (диаграмма 4), показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 52% (867), квартиры в монолитных и панельных домах – 26% (431) и 22% (358) соответственно. Снижение количества предложений прослеживается только на квартиры в монолитных постройках на 10,2%, а в панельных и кирпичных, напротив, количество квартир увеличилось на 2,9% и 0,9% соответственно.

Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 63% (1041), старой постройки – 4% (59), улучшенной планировки – 24% (397) и хрущевки – 10% (159).

Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1656, из них: в районе Есиль – 300, Алматы – 891, Сарыарка – 465.

В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблица 1).

На данной неделе ценовые показатели в районе Есиль и Сарыарка изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).

Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1662 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 8%.

На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1325 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1333 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1310 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,9%.

За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 35,9% (-777 у.е./кв.м).

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры жилья	Кол-во объектов, шт.	Кол-во объектов, относ., %	07 декабря 2010 года, у.е./кв.м	Изменение цены предложений к предыдущей неделе		Погрешность расчетов
				у.е.	%	у.е.	%
Панель	358	21,62	1257	-4	-0,30	+/-24	+/-1,88
Кирпич	867	52,36	1375	-20	-1,40	+/-23	+/-1,65
Монолит	431	26,03	1515	+19	+1,28	+/-46	+/-3,04
1-комнатные	364	21,98	1311	-11	-0,86	+/-25	+/-1,93
2-комнатные	584	35,27	1353	-10	-0,75	+/-24	+/-1,78
3-комнатные	507	30,62	1371	+8	+0,61	+/-32	+/-2,30
4-комнатные	157	9,48	1594	-39	-2,38	+/-91	+/-5,69
5-комнатные и выше	44	2,66	1862	+17	+0,92	+/-198	+/-10,64
Новые	1041	62,86	1452	-5	-0,34	+/-25	+/-1,75
Старые	59	3,56	1119	+8	+0,74	+/-96	+/-8,54
Улучшенные	397	23,97	1317	+2	+0,16	+/-24	+/-1,80
Хрущевки	159	9,60	1223	+9	+0,72	+/-34	+/-2,75
Есиль	300	18,12	1662	-23	-1,34	+/-65	+/-3,93
Алматы	891	53,80	1333	0	0,00	+/-18	+/-1,32
Сарыарка	465	28,08	1310	-4	-0,29	+/-29	+/-2,18
Город	1656	100,00	1386	-10	-0,70	+/-18	+/-1,32

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,52 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,04 раза).

Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».

Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 0,1% до уровня 1784 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на 1-, 3- и многокомнатные квартиры.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 2,4% до 1059 у.е./кв.м. При этом увеличение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где прослеживается снижение средних цен предложения.

Выводы и прогнозы

Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей, основное влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения.

В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Аналитический отдел портала www.kn.kz