В ноябре в большинстве сегментов рынка вторичного жилья наблюдается повышение ценовых показателей. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне 1381 у.е./кв.м, что на 2,9% больше, чем в октябре. Погрешность в расчете средней цены в данном месяце составила +/-19 у.е./кв.м (+/-1,4%).
Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 1,1% до 1656 объектов, общей площадью 126 тысяч кв.м, общей стоимостью 183 миллиона долларов. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1767 и 1028 у.е./кв.м соответственно.
Структура рынка
Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 53% (878 квартир от общего объема), а минимальный на Есиль — 19% (317). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (461).
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (571), а минимальный – 5-комнатные и выше — 2% (41). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на 1- и 4-комнатные квартиры.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 50% (829 объектов), в монолитных и панельных домах — 29% (476) и 21% (352) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился в панельных и кирпичных постройках.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 65% (1071), построек старого типа – 1% (18), улучшенной планировки — 25% (420) и хрущевкам — 9% (147). По сравнению с октябрем, новых квартир стало больше на 3,8%, улучшенной планировки — на 3,5%.
Состояние рынка по районам
В ноябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1679 у.е./кв.м (+4,8%), в районе правого берега — на уровне 1308 у.е./кв.м (+1,9%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,8% (+/-64 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-15 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценовых показателей в обоих районах города (таблица 1). Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, можно отметить увеличение средних цен как в районе Сарыарка на 2,6% (1310 у.е./кв.м), так и в районе Алматы – на 1,6% (1310 у.е./кв.м).
В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.
По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 30,4%, потеряв 734 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 37,8% (-794 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 22,1%.
Состояние рынка в целом по городу
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер (диаграмма 8). Однако с начала года наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в течение года на 11,6%.
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц рост ценовых показателей прослеживается в большинстве сегментов рынка. Подробнее в таблице 1.
В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 35,7% (-767 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В ноябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, не изменились (диаграмма 9). Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,14 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,50 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 3,4% до 1767 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир. Общее снижение ценового показателя в данном секторе жилья за весь период наблюдения с ноября 2007 года достигло 43,7% (-1374 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с октябрем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 3,6% и оказалась на уровне 1028 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается также на все форматы квартир. С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 29,5% (-429 у.е./кв.м).
Основные тенденции
- на рынке вторичного жилья в течение шести месяцев наблюдается устойчивый рост предложения;
- в среднесрочной перспективе наблюдается рост ценовых показателей;
- с начала текущего года средневзвешенная цена предложения увеличилась на 11,6%;
- с октября 2009 года, с момента минимальной средней цены предложения – 1229 у.е./кв.м, рост составил 12,3%;
- основное влияние на повышение ценового показателя в целом по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, который со своего минимума 880 у.е./кв.м увеличился на настоящий момент на 16,9%, а сегмент «дорогого» жилья – с 1583 у.е./кв.м на 11,6%.
Согласно информации Агентства по статистике РК, за октябрь 2010 года по городу зарегистрировано сделок купли-продажи квартир в многоквартирных домах в количестве 747, что на 59% меньше, чем в сентябре текущего года.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Ноябрь |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
352 |
21,24 |
1243 |
+36 |
+3,02 |
+/-26 |
+/-2,10 |
Кирпич |
829 |
50,03 |
1374 |
+42 |
+3,19 |
+/-25 |
+/-1,78 |
Монолит |
476 |
28,73 |
1495 |
+37 |
+2,55 |
+/-42 |
+/-2,82 |
1-комнатные |
367 |
22,16 |
1320 |
+30 |
+2,32 |
+/-24 |
+/-1,84 |
2-комнатные |
571 |
34,49 |
1344 |
+50 |
+3,84 |
+/-26 |
+/-1,93 |
3-комнатные |
511 |
30,87 |
1360 |
+14 |
+1,04 |
+/-32 |
+/-2,33 |
4-комнатные |
166 |
10,02 |
1587 |
+48 |
+3,12 |
+/-90 |
+/-5,66 |
5-комнатные и выше |
41 |
2,46 |
1871 |
+135 |
+7,80 |
+/-224 |
+/-11,95 |
Новой постройки |
1071 |
64,64 |
1443 |
+41 |
+2,95 |
+/-26 |
+/-1,78 |
Старой постройки |
18 |
1,44 |
987 |
+37 |
+3,92 |
+/-110 |
+/-11,17 |
Улучшенной планировки |
420 |
25,39 |
1302 |
+26 |
+2,01 |
+/-25 |
+/-1,94 |
Хрущевки |
147 |
8,89 |
1199 |
+43 |
+3,74 |
+/-31 |
+/-2,60 |
По району Есиль |
317 |
19,14 |
1679 |
+77 |
+4,83 |
+/-64 |
+/-3,82 |
По району Алматы |
878 |
53,02 |
1310 |
+21 |
+1,59 |
+/-18 |
+/-1,34 |
По району Сарыарка |
461 |
27,84 |
1310 |
+33 |
+2,61 |
+/-29 |
+/-2,20 |
По городу |
1656 |
100,00 |
1381 |
+39 |
+2,87 |
+/-19 |
+/-1,35 |
Аналитический отдел портала www.kn.kz