На третьей неделе ноября ценовой показатель зафиксирован на уровне 1386 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,4%), можно сделать вывод о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир составило 1653 объекта, что на 1,3% больше, чем на предыдущей неделе, а объем в ценах предложения увеличился на 4,4% (182 млн у.е.).
Состояние рынка
Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (366 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (578), 3-комнатные – 31% (508), 4-комнатные – 10% (162) и 5-комнатные и выше – 2% (39). Рост предлагаемого к продаже жилья прослеживается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных, где снижение предложения составило 1,2%.
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49% (803), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (485) и 22% (365) соответственно. Увеличение количества предложения на квартиры в монолитных постройках составило 4,1%, в кирпичных – 0,5%, а в панельных, напротив, количество сократилось на 0,5%.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 64% (1051), старое – 1% (24), улучшенное – 26% (435) и хрущевки – 9% (143).
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1653, из них: в районе Есиль – 328, Алматы – 877, Сарыарка – 448.
В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили 2-комнатные квартиры, где прослеживается рост цен на 2,3%, квартиры в кирпичных постройках (+2,1%), а также квартиры в новостройках (+2,3%) (таблица 1).
На данной неделе ценовые показатели во всех районах города изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1687 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 8,3%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1310 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1313 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1307 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,3%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 35,9% (-777 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
23 ноября |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
365 |
22,08 |
1244 |
+13 |
+1,03 |
+/-26 |
+/-2,13 |
Кирпич |
803 |
48,58 |
1384 |
+28 |
+2,10 |
+/-26 |
+/-1,89 |
Монолит |
485 |
29,34 |
1495 |
+9 |
+0,63 |
+/-41 |
+/-2,75 |
1-комнатные |
366 |
22,14 |
1326 |
+13 |
+0,98 |
+/-25 |
+/-1,86 |
2-комнатные |
578 |
34,97 |
1362 |
+30 |
+2,28 |
+/-27 |
+/-1,97 |
3-комнатные |
508 |
30,73 |
1351 |
+10 |
+0,73 |
+/-31 |
+/-2,32 |
4-комнатные |
162 |
9,80 |
1565 |
+6 |
+0,36 |
+/-92 |
+/-5,90 |
5-комнатные и выше |
39 |
2,36 |
1995 |
+130 |
+6,98 |
+/-247 |
+/-12,38 |
Новые |
1051 |
63,58 |
1454 |
+32 |
+2,27 |
+/-26 |
+/-1,82 |
Старые |
24 |
1,45 |
911 |
-40 |
-4,20 |
+/-106 |
+/-11,68 |
Улучшенные |
435 |
26,32 |
1305 |
-1 |
-0,07 |
+/-25 |
+/-1,89 |
Хрущевки |
143 |
8,65 |
1206 |
+20 |
+1,71 |
+/-30 |
+/-2,47 |
Есиль |
328 |
19,84 |
1687 |
+42 |
+2,57 |
+/-64 |
+/-3,80 |
Алматы |
877 |
53,06 |
1313 |
+13 |
+1,02 |
+/-18 |
+/-1,36 |
Сарыарка |
448 |
27,10 |
1307 |
+4 |
+0,31 |
+/-29 |
+/-2,25 |
Город |
1653 |
100,00 |
1386 |
+21 |
+1,53 |
+/-19 |
+/-1,38 |
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился (диаграмма 7). Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,48 раза выше «дешевого»), а наибольший – на 4-комнатное (в 2,12 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2,8% до уровня 1782 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимальное увеличение прослеживается на 4-комнатные квартиры на 4,3%, а минимальное – на 3-комнатные – на 1,4%.
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 2,8% до 1045 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимальное увеличение прослеживается на многокомнатные квартиры на 16,4%, а минимальное – на 3-комнатные – на 0,2%.
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz