На первой неделе ноября ценовой показатель зафиксирован на уровне 1377 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-19 у.е./кв.м (+/-1,4%), можно сделать вывод о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 2,1% до 1653 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 1,4% (184 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1653, из них: в районе Есиль – 310, Алматы – 878, Сарыарка – 465. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (365 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (570), 3-комнатные – 31% (508), 4-комнатные – 10% (171) и 5-комнатные и выше – 2% (39).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 52% (854), квартиры в монолитных и панельных домах – 28% (472) и 20% (327) соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки (качества жилья) показала, что новое жилье составляет 66% (1092), улучшенное – 25% (415) и хрущевки – 9% (146).
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили 1-комнатные квартиры, где прослеживается рост на 1,9%, а также квартиры улучшенной планировки и хрущевки, где наблюдается рост цен на 2,5% и 3,9% (таблицы 1-6).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1292 |
1317 |
+25 |
+1,92 |
+/-24 |
+/-1,81 |
2-комнатные |
1304 |
1319 |
+15 |
+1,13 |
+/-25 |
+/-1,86 |
3-комнатные |
1359 |
1384 |
+25 |
+1,86 |
+/-34 |
+/-2,45 |
4-комнатные |
1527 |
1589 |
+62 |
+4,08 |
+/-89 |
+/-5,59 |
Многокомнатные |
1788 |
1787 |
-1 |
-0,05 |
+/-212 |
+/-11,89 |
По городу |
1351 |
1377 |
+26 |
+1,98 |
+/-19 |
+/-1,35 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
354 |
365 |
22,08 |
+11 |
+3,11 |
2-комнатные |
604 |
570 |
34,48 |
-34 |
-5,63 |
3-комнатные |
537 |
508 |
30,73 |
-29 |
-5,40 |
4-комнатные |
154 |
171 |
10,34 |
+17 |
+11,04 |
Многокомнатные |
40 |
39 |
2,36 |
-1 |
-2,50 |
По городу |
1689 |
1653 |
100,00 |
-36 |
-2,13 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по материалу стен
Материал стен |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1219 |
1238 |
+20 |
+1,62 |
+/-27 |
+/-2,17 |
Кирпич |
1341 |
1361 |
+20 |
+1,52 |
+/-23 |
+/-1,70 |
Монолит |
1465 |
1504 |
+38 |
+2,63 |
+/-43 |
+/-2,86 |
По городу |
1351 |
1377 |
+26 |
+1,98 |
+/-19 |
+/-1,35 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен
Материал стен |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
356 |
327 |
19,78 |
-29 |
-8,15 |
Кирпич |
847 |
854 |
51,66 |
+7 |
+0,83 |
Монолит |
486 |
472 |
28,55 |
-14 |
-2,88 |
По городу |
1689 |
1653 |
100,00 |
-36 |
-2,13 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Новая |
1421 |
1439 |
18 |
1,29 |
25 |
1,76 |
Улучшенная |
1249 |
1280 |
31 |
2,47 |
24 |
1,90 |
Хрущевка |
1147 |
1191 |
45 |
3,89 |
33 |
2,79 |
По городу |
1351 |
1377 |
+26 |
+1,98 |
+/-19 |
+/-1,35 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Новая |
1098 |
1092 |
66,06 |
-6 |
-0,55 |
Улучшенная |
423 |
415 |
25,11 |
-8 |
-1,89 |
Хрущевка |
168 |
146 |
8,83 |
-22 |
-13,10 |
По городу |
1689 |
1653 |
100,00 |
-36 |
-2,13 |
На данной неделе ценовые показатели в районах Алматы и Есиль изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах), а в районе Сарыарка – выросли на 3,1%.
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1699 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 0,3%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1303 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1296 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1317 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2,7%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 36,3% (-785 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,74, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,54 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2,6% до уровня 1770 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимальное увеличение прослеживается на многокомнатные квартиры на 20,6%, а минимальное – на 2-комнатные – на 0,5% (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю вырос на 2,7% до 1015 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимальное увеличение прослеживается на 4-комнатные квартиры на 6%, а минимальное – на 3-комнатные – на 0,4% (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1584 |
-45,52 |
-1323 |
2-комнатные |
3168 |
1672 |
-47,23 |
-1496 |
3-комнатные |
3217 |
1844 |
-42,68 |
-1373 |
Многокомнатные |
3419 |
2122 |
-37,94 |
-1297 |
По городу |
3224 |
1770 |
-45,09 |
-1454 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
1043 |
-30,60 |
-460 |
2-комнатные |
1371 |
1010 |
-26,31 |
-361 |
3-комнатные |
1400 |
977 |
-30,22 |
-423 |
Многокомнатные |
1525 |
1064 |
-30,27 |
-461 |
По городу |
1464 |
1015 |
-30,66 |
-449 |
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья наблюдается небольшой рост ценовых показателей.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz