В октябре, после сезонного роста, изменения ценовых показателей происходили в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне 1342 у.е./кв.м. Погрешность в расчете средней цены в данном месяце составила +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%).
Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 2,1% до 1638 объектов, общей площадью 122 тысячи кв.м, общей стоимостью 173 миллиона долларов. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1708 и 993 у.е./кв.м соответственно.
Структура рынка
Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 53% (870 квартир от общего объема), а минимальный на Есиль — 18% (296). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (472).
Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (575), а минимальный – 5-комнатные и выше — 3% (42). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (805 объектов), в монолитных и панельных домах — 30% (484) и 21% (348) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился во всех типах построек.
Все многообразие жилых домов в городе можно свести к трем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 63% (1032), улучшенной планировки — 26% (426) и хрущевкам — 11% (180). По сравнению с сентябрем, новых квартир стало больше на 4,5%, хрущевок — на 2%, а квартир улучшенной планировки, напротив, меньше на 3%.
Состояние рынка по районам
В октябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1601 у.е./кв.м, в районе правого берега — на уровне 1285 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,8% (+/-61 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о стагнации ценовых показателей в обоих районах города (таблица 1). Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, можно отметить незначительный рост средних цен в районе Сарыарка на 2,2% (1277 у.е./кв.м), и изменение на уровне погрешности в районе Алматы – 1290 у.е./кв.м. В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.
По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 33,6%, потеряв 811 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 38,9% (-817 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 19,8%.
Состояние рынка в целом по городу
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако с начала года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в течение года на 8,5%.
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 1.
В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 37,5% (-806 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В октябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,04 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,57 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,7% до 1708 у.е./кв.м. При этом подорожали 2- и 3-комнатные квартиры на 0,4% и 2,6% соответственно, а остальные форматы квартир незначительно сократились в цене. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 45,6% (-1433 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с сентябрем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 1,3% и оказалась на уровне 993 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается на 1- и 2-комнатные квартиры на 3,9% и 1,4% соответственно, а на остальные форматы квартир средняя цена предложения за месяц не изменилась. С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 31,9% (-465 у.е./кв.м).
Основные тенденции
на рынке вторичного жилья в течение пяти месяцев наблюдается устойчивый рост предложения;
в среднесрочной перспективе продолжится стагнация ценовых показателей;
с начала текущего года прослеживается увеличение средневзвешенной цены предложения на 8,5%;
рост 9,2% составил с зафиксированного минимума средней цены предложения в октябре 2009 года 1229 у.е./кв.м;
основное влияние на повышение ценового показателя в целом по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, который со своего минимума 880 у.е./кв.м увеличился на 12,8%, а сегмент «дорогого» жилья – с 1583 у.е./кв.м на 7,9%.
Согласно информации департамента статистики по городу Астане, за период январь-сентябрь 2010 года на строительство жилья направлено 45676,8 млн тенге. В сравнении с соответствующим периодом прошлого года это больше на 28,3%. За счет всех источников финансирования введено в действие 11163 квартиры, общая площадь введенного жилья составила 1005555 квадратных метров, а именно в районе Алматы – 552523 кв.м, Есиль – 235069 кв.м и Сарыарка – 217963 кв.м.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Октябрь |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
348 |
21,28 |
1207 |
+20 |
+1,72 |
+/-24 |
+/-1,96 |
Кирпич |
805 |
49,15 |
1331 |
+12 |
+0,93 |
+/-23 |
+/-1,69 |
Монолит |
484 |
29,58 |
1458 |
+19 |
+1,29 |
+/-37 |
+/-2,57 |
1-комнатные |
347 |
21,21 |
1290 |
+24 |
+1,88 |
+/-26 |
+/-1,99 |
2-комнатные |
575 |
35,14 |
1294 |
+19 |
+1,47 |
+/-24 |
+/-1,83 |
3-комнатные |
512 |
31,29 |
1346 |
+11 |
+0,80 |
+/-30 |
+/-2,25 |
4-комнатные |
186 |
9,77 |
1539 |
-1 |
-0,10 |
+/-76 |
+/-4,97 |
5-комнатные и выше |
42 |
2,59 |
1736 |
+50 |
+2,98 |
+/-170 |
+/-9,74 |
Новые |
1032 |
62,99 |
1402 |
+14 |
+1,01 |
+/-24 |
+/-1,68 |
Улучшенные |
426 |
26,02 |
1276 |
+12 |
+0,97 |
+/-24 |
+/-1,88 |
Хрущевки |
180 |
10,99 |
1156 |
+17 |
+1,49 |
+/-36 |
+/-3,07 |
Есиль |
296 |
18,06 |
1601 |
+50 |
+3,25 |
+/-61 |
+/-3,79 |
Алматы |
870 |
53,11 |
1290 |
+6 |
+0,45 |
+/-17 |
+/-1,32 |
Сарыарка |
472 |
28,82 |
1277 |
+28 |
+2,21 |
+/-27 |
+/-2,09 |
Город |
1638 |
100,00 |
1342 |
+16 |
+1,20 |
+/-17 |
+/-1,27 |
Аналитический отдел портала www.kn.kz