На анализируемой неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1351 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-18 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 4,2% до 1689 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 6,6% (181 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1689, из них: в районе Есиль – 309, Алматы – 894, Сарыарка – 486. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (354 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (604), 3-комнатные – 32% (537) и многокомнатные – 11% (194).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (847), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (486) и 21% (356) соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки показала, что новое жилье составляет 65% (1098), улучшенное – 25% (423) и хрущевки – 10% (168).
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили квартиры в новых постройках, где прослеживается рост - 2%, и квартиры улучшенной планировки, где наблюдается спад цен - 3,7% (таблицы 1-6).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1292 |
1292 |
0 |
0,00 |
+/-25 |
+/-1,92 |
|
2-комнатные |
1302 |
1304 |
+2 |
+0,18 |
+/-24 |
+/-1,86 |
|
3-комнатные |
1351 |
1359 |
+8 |
+0,62 |
+/-31 |
+/-2,29 |
|
Многокомнатные |
1494 |
1527 |
+33 |
+2,18 |
+/-89 |
+/-5,83 |
|
По городу |
1342 |
1351 |
+9 |
+0,62 |
+/-18 |
+/-1,31 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
346 |
354 |
20,96 |
+8 |
+2,31 |
|
2-комнатные |
582 |
604 |
35,76 |
+22 |
+3,78 |
|
3-комнатные |
505 |
537 |
31,79 |
+32 |
+6,34 |
|
Многокомнатные |
188 |
194 |
11,52 |
+6 |
+3,19 |
|
По городу |
1621 |
1689 |
100,00 |
+68 |
+4,19 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по материалу стен
|
Материал стен |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1220 |
1219 |
-1 |
-0,09 |
+/-26 |
+/-2,13 |
|
Кирпич |
1328 |
1341 |
+13 |
+0,96 |
+/-23 |
+/-1,71 |
|
Монолит |
1454 |
1465 |
+11 |
+0,77 |
+/-39 |
+/-2,69 |
|
По городу |
1342 |
1351 |
+9 |
+0,62 |
+/-18 |
+/-1,31 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен
|
Материал стен |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
349 |
356 |
21,08 |
+7 |
+2,01 |
|
Кирпич |
786 |
847 |
50,15 |
+61 |
+7,76 |
|
Монолит |
486 |
486 |
28,77 |
0 |
0,00 |
|
По городу |
1621 |
1689 |
100,00 |
+68 |
+4,19 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Новая |
1393 |
1421 |
+28 |
+1,99 |
+/-24 |
+/-1,69 |
|
Улучшенная |
1297 |
1249 |
-48 |
-3,68 |
+/-22 |
+/-1,77 |
|
Хрущевка |
1166 |
1147 |
-19 |
-1,62 |
+/-39 |
+/-3,36 |
|
По городу |
1342 |
1351 |
+9 |
+0,62 |
+/-18 |
+/-1,31 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Новая |
1001 |
1098 |
65,01 |
97 |
9,69 |
|
Улучшенная |
446 |
423 |
25,04 |
-23 |
-5,16 |
|
Хрущевка |
174 |
168 |
9,95 |
-6 |
-3,45 |
|
По городу |
1621 |
1689 |
100,00 |
+68 |
+4,19 |
На данной неделе ценовые показатели во всех районах города изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1638 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 2,1%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1286 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1292 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1278 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,7%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 37,5% (-812 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,75, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,54 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 1,84 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается спад цен.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 2% до уровня 1626 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимальное увеличение прослеживается на многокомнатные квартиры на 3,2%, а минимальное – на 1-комнатные – на 0,5% (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю снизился на 1,2% до 989 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 2-комнатное жилье составил 3,2%, на 3-комнатное – на 1% и многокомнатное – 1,8%, а на 1-комнатное, напротив, прослеживается рост цен на 1,8% (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1574 |
-45,87 |
-1333 |
|
2-комнатные |
3168 |
1663 |
-47,49 |
-1505 |
|
3-комнатные |
3217 |
1789 |
-44,39 |
-1428 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2025 |
-40,77 |
-1394 |
|
По городу |
3224 |
1726 |
-46,45 |
-1498 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
1018 |
-32,26 |
-485 |
|
2-комнатные |
1371 |
978 |
-28,69 |
-393 |
|
3-комнатные |
1400 |
972 |
-30,51 |
-428 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1003 |
-34,22 |
-522 |
|
По городу |
1464 |
989 |
-32,47 |
-475 |
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья продолжает наблюдаться ценовая стагнация.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz