На анализируемой неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1342 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-16 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 1,9% до 1621 объекта, а объем в ценах предложения уменьшился на 3,4% (170 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1621, из них: в районе Есиль – 287, Алматы – 869, Сарыарка – 465. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (346 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (582), 3-комнатные – 31% (505) и многокомнатные – 12% (188).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (786), квартиры в монолитных и панельных домах – 30% (486) и 22% (349) соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки показала, что новое жилье составляет 62% (1001), улучшенное – 27% (446) и хрущевки – 11% (174).
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных, кроме квартир в новых постройках, где снижение составило 1,8% (таблицы 1-6).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1299 |
1292 |
-7 |
-0,51 |
+/-25 |
+/-1,95 |
|
2-комнатные |
1300 |
1302 |
+2 |
+0,14 |
+/-24 |
+/-1,83 |
|
3-комнатные |
1367 |
1351 |
-16 |
-1,16 |
+/-30 |
+/-2,26 |
|
Многокомнатные |
1550 |
1494 |
-56 |
-3,56 |
+/-76 |
+/-5,09 |
|
По городу |
1352 |
1342 |
-10 |
-0,70 |
+/-16 |
+/-1,23 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
354 |
346 |
21,34 |
-8 |
-2,26 |
|
2-комнатные |
558 |
582 |
35,90 |
24 |
4,30 |
|
3-комнатные |
538 |
505 |
31,15 |
-33 |
-6,13 |
|
Многокомнатные |
202 |
188 |
11,61 |
-14 |
-6,93 |
|
По городу |
1652 |
1621 |
100,00 |
-31 |
-1,88 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по материалу стен
|
Материал стен |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1207 |
1220 |
+13 |
+1,05 |
+/-25 |
+/-2,01 |
|
Кирпич |
1339 |
1328 |
-11 |
-0,82 |
+/-21 |
+/-1,60 |
|
Монолит |
1482 |
1454 |
-28 |
-1,89 |
+/-37 |
+/-2,53 |
|
По городу |
1352 |
1342 |
-10 |
-0,70 |
+/-16 |
+/-1,23 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен
|
Материал стен |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
365 |
349 |
21,53 |
-16 |
-4,38 |
|
Кирпич |
800 |
786 |
48,49 |
-14 |
-1,75 |
|
Монолит |
487 |
486 |
29,98 |
-1 |
-0,21 |
|
По городу |
1652 |
1621 |
100,00 |
-31 |
-1,88 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Новая |
1419 |
1393 |
-26 |
-1,81 |
+/-23 |
+/-1,63 |
|
Улучшенная |
1275 |
1297 |
+22 |
+1,75 |
+/-25 |
+/-1,90 |
|
Хрущевка |
1165 |
1166 |
+1 |
+0,04 |
+/-36 |
+/-3,08 |
|
По городу |
1352 |
1342 |
-10 |
-0,70 |
+/-16 |
+/-1,23 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Новая |
1027 |
1001 |
61,75 |
-26 |
-2,53 |
|
Улучшенная |
437 |
446 |
27,51 |
+9 |
+2,06 |
|
Хрущевка |
188 |
174 |
10,73 |
-14 |
-7,45 |
|
По городу |
1652 |
1621 |
100,00 |
-31 |
-1,88 |
На данной неделе ценовые показатели во всех районах города изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1590 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 3%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1289 у.е./кв.м (диаграмма 13), при этом в районе Алматы – 1293 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1282 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,6%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 37,9% (-820 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,69, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,57 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 1,92 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 2,3% до уровня 1693 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме 2-комнатных, где рост цен составил 0,2%. Максимальное снижение прослеживается на многокомнатные квартиры на 4,9%, а минимальное – на 1-комнатные – на 1,6% (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,4% до 1001 у.е./кв.м, преодолев психологический барьер 1000 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,9% и многокомнатное – 2,2%, а на 1- и 3-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,1% и 0,1% соответственно (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1566 |
-46,12 |
-1341 |
|
2-комнатные |
3168 |
1629 |
-48,57 |
-1539 |
|
3-комнатные |
3217 |
1770 |
-44,98 |
-1447 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1962 |
-42,61 |
-1457 |
|
По городу |
3224 |
1693 |
-47,49 |
-1531 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
1000 |
-33,47 |
-503 |
|
2-комнатные |
1371 |
1010 |
-26,33 |
-361 |
|
3-комнатные |
1400 |
982 |
-29,81 |
-418 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1021 |
-33,04 |
-504 |
|
По городу |
1464 |
1001 |
-31,66 |
-463 |
Выводы и прогнозы
Итак, в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья продолжает наблюдаться ценовая стагнация.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz