На анализируемой неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1352 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 1,7% до 1652 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 1,8% (176 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1652, из них: в районе Есиль – 296, Алматы – 872, Сарыарка – 484. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (354 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (558), 3-комнатные – 33% (538) и многокомнатные – 12% (202).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (800), квартиры в монолитных и панельных домах – 30% (487) и 22% (365) соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки показала, что новое жилье составляет 62% (1027), улучшенное – 27% (437) и хрущевки – 11% (188).
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных, кроме 3-комнатных квартир и квартир в новых постройках, где рост составил 2,7% и 1,9% соответственно (таблицы 1-6).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1283 |
1299 |
+16 |
+1,24 |
+/-26 |
+/-1,97 |
2-комнатные |
1292 |
1300 |
+8 |
+0,62 |
+/-24 |
+/-1,84 |
3-комнатные |
1331 |
1367 |
+36 |
+2,69 |
+/-32 |
+/-2,33 |
Многокомнатные |
1564 |
1550 |
-14 |
-0,89 |
+/-74 |
+/-4,78 |
По городу |
1338 |
1352 |
+14 |
+1,06 |
+/-17 |
+/-1,29 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
351 |
354 |
21,43 |
+3 |
+0,85 |
2-комнатные |
572 |
558 |
33,78 |
-14 |
-2,45 |
3-комнатные |
492 |
538 |
32,57 |
+46 |
+9,35 |
Многокомнатные |
217 |
202 |
12,23 |
-15 |
-6,91 |
По городу |
1632 |
1652 |
100,00 |
+20 |
+1,23 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по материалу стен
Материал стен |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1197 |
1207 |
+10 |
+0,83 |
+/-21 |
+/-1,75 |
Кирпич |
1321 |
1339 |
+18 |
+1,31 |
+/-23 |
+/-1,75 |
Монолит |
1462 |
1482 |
+20 |
+1,37 |
+/-38 |
+/-2,57 |
По городу |
1338 |
1352 |
+14 |
+1,06 |
+/-17 |
+/-1,29 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен
Материал стен |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
330 |
365 |
22,09 |
+35 |
+10,61 |
Кирпич |
820 |
800 |
48,43 |
-20 |
-2,44 |
Монолит |
482 |
487 |
29,48 |
+5 |
+1,04 |
По городу |
1632 |
1652 |
100,00 |
+20 |
+1,23 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Новая |
1392 |
1419 |
+27 |
+1,94 |
+/-24 |
+/-1,71 |
Улучшенная |
1283 |
1275 |
-8 |
-0,61 |
+/-24 |
+/-1,86 |
Хрущевка |
1154 |
1165 |
+11 |
+0,98 |
+/-33 |
+/-2,85 |
По городу |
1338 |
1352 |
+14 |
+1,06 |
+/-17 |
+/-1,29 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Новая |
1035 |
1027 |
62,17 |
-8 |
-0,77 |
Улучшенная |
418 |
437 |
26,45 |
+19 |
+4,55 |
Хрущевка |
179 |
188 |
11,38 |
+9 |
+5,03 |
По городу |
1632 |
1652 |
100,00 |
+20 |
+1,23 |
На данной неделе ценовые показатели во всех районах города изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1648 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 1,4%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1287 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1297 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1270 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,2%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 37,5% (-811 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,74, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,57 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,07 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,3% до уровня 1732 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где спад цен составил 3,6%. Максимальное увеличение прослеживается на 3-комнатные квартиры на 4,8%, а минимальное – на 2-комнатные – на 0,4% (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 0,5% до 997 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 1,9% и 3-комнатное – 2%, а на 2- и многокомнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,7% и 1,9% соответственно (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1592 |
-45,24 |
-1315 |
2-комнатные |
3168 |
1627 |
-48,65 |
-1541 |
3-комнатные |
3217 |
1809 |
-43,78 |
-1408 |
Многокомнатные |
3419 |
2064 |
-39,64 |
-1355 |
По городу |
3224 |
1732 |
-46,27 |
-1492 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
1012 |
-32,71 |
-491 |
2-комнатные |
1371 |
1001 |
-27,00 |
-370 |
3-комнатные |
1400 |
983 |
-29,78 |
-417 |
Многокомнатные |
1525 |
999 |
-34,48 |
-526 |
По городу |
1464 |
997 |
-31,91 |
-467 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz