На анализируемой неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1338 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 2,4% до 1632 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 3,1% (173 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1632, из них: в районе Есиль – 292, Алматы – 868, Сарыарка – 472. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 22% (351 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (572), 3-комнатные – 30% (492) и многокомнатные – 13% (217).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (820), квартиры в монолитных и панельных домах – 30% (482) и 20% (330) соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки показала, что новое жилье составляет 63% (1035), улучшенное – 26% (418) и хрущевки – 11% (179).
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-6)
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1282 |
1283 |
+1 |
+0,10 |
+/-26 |
+/-2,03 |
|
2-комнатные |
1274 |
1292 |
+18 |
+1,37 |
+/-23 |
+/-1,79 |
|
3-комнатные |
1323 |
1331 |
+8 |
+0,57 |
+/-30 |
+/-2,27 |
|
Многокомнатные |
1560 |
1564 |
+4 |
+0,25 |
+/-71 |
+/-4,53 |
|
По городу |
1329 |
1338 |
+9 |
+0,69 |
+/-17 |
+/-1,27 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
332 |
351 |
21,51 |
+19 |
+5,72 |
|
2-комнатные |
561 |
572 |
35,05 |
+11 |
+1,96 |
|
3-комнатные |
490 |
492 |
30,15 |
+2 |
+0,41 |
|
Многокомнатные |
211 |
217 |
13,30 |
+6 |
+2,84 |
|
По городу |
1594 |
1632 |
100,00 |
+38 |
+2,38 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по материалу стен
|
Материал стен |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1193 |
1197 |
+4 |
+0,29 |
+/-23 |
+/-1,90 |
|
Кирпич |
1328 |
1321 |
-7 |
-0,51 |
+/-22 |
+/-1,66 |
|
Монолит |
1426 |
1462 |
+36 |
+2,56 |
+/-38 |
+/-2,59 |
|
По городу |
1329 |
1338 |
+9 |
+0,69 |
+/-17 |
+/-1,27 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен
|
Материал стен |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
342 |
330 |
20,22 |
-12 |
-3,51 |
|
Кирпич |
771 |
820 |
50,25 |
+49 |
+6,36 |
|
Монолит |
481 |
482 |
29,53 |
+1 |
+0,21 |
|
По городу |
1594 |
1632 |
100,00 |
+38 |
+2,38 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Новая |
1384 |
1392 |
+8 |
+0,57 |
+/-23 |
+/-1,67 |
|
Улучшенная |
1276 |
1283 |
+7 |
+0,49 |
+/-25 |
+/-1,98 |
|
Хрущевка |
1150 |
1154 |
+4 |
+0,35 |
+/-35 |
+/-3,06 |
|
По городу |
1329 |
1338 |
+9 |
+0,69 |
+/-17 |
+/-1,27 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Новая |
998 |
1035 |
63,42 |
+37 |
+3,71 |
|
Улучшенная |
406 |
418 |
25,61 |
+12 |
+2,96 |
|
Хрущевка |
190 |
179 |
10,97 |
-11 |
-5,79 |
|
По городу |
1594 |
1632 |
100,00 |
+38 |
+2,38 |
На данной неделе ценовые показатели изменились разнонаправленно: так, в районе Есиль наблюдается рост цен на 4,8%, а в районе Сарыарка, напротив, снижение на 2,5%. Средние цены в районе Алматы изменялись в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1603 у.е./кв.м. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 1%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1280 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1290 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1262 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,7%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 38,1% (-825 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,57 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,10 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,6% до уровня 1709 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимальное увеличение прослеживается на 2-комнатные квартиры на 2,5%, а минимальное – на 1-комнатные – на 0,6% (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю увеличился на 1% до 993 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,9%, на 2-комнатное – 2,3% и многокомнатное – 1,5%, а на 3-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,8% (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1562 |
-46,26 |
-1345 |
|
2-комнатные |
3168 |
1620 |
-48,85 |
-1548 |
|
3-комнатные |
3217 |
1727 |
-46,33 |
-1490 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2141 |
-37,38 |
-1278 |
|
По городу |
3224 |
1709 |
-46,98 |
-1515 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
993 |
-33,96 |
-510 |
|
2-комнатные |
1371 |
1008 |
-26,49 |
-363 |
|
3-комнатные |
1400 |
963 |
-31,16 |
-437 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1018 |
-33,24 |
-507 |
|
По городу |
1464 |
993 |
-32,21 |
-471 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz