На анализируемой неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1329 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 1,7% до 1594 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 0,5% (167 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1594, из них: в районе Есиль – 295, Алматы – 846, Сарыарка – 453. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (332 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (561), 3-комнатные – 31% (490) и многокомнатные – 13% (211).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (771), квартиры в монолитных и панельных домах – 30% (481) и 22% (342) соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки показала, что новое жилье составляет 63% (998), улучшенное – 25% (406) и хрущевки – 12% (190).
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-6).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1268 |
1282 |
+14 |
+1,08 |
+/-26 |
+/-2,06 |
|
2-комнатные |
1276 |
1274 |
-2 |
-0,10 |
+/-23 |
+/-1,81 |
|
3-комнатные |
1345 |
1323 |
-21 |
-1,64 |
+/-28 |
+/-2,13 |
|
Многокомнатные |
1573 |
1560 |
-13 |
-0,84 |
+/-72 |
+/-4,62 |
|
По городу |
1336 |
1329 |
-7 |
-0,54 |
+/-17 |
+/-1,27 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
321 |
332 |
20,83 |
+11 |
+3,43 |
|
2-комнатные |
538 |
561 |
35,19 |
+23 |
+4,28 |
|
3-комнатные |
496 |
490 |
30,74 |
-6 |
-1,21 |
|
Многокомнатные |
209 |
211 |
13,24 |
+2 |
+0,96 |
|
По городу |
1564 |
1594 |
100,00 |
+30 |
+1,92 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по материалу стен
|
Материал стен |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1194 |
1193 |
-1 |
-0,08 |
+/-24 |
+/-2,02 |
|
Кирпич |
1334 |
1328 |
-6 |
-0,42 |
+/-23 |
+/-1,75 |
|
Монолит |
1443 |
1426 |
-17 |
-1,19 |
+/-35 |
+/-2,47 |
|
По городу |
1336 |
1329 |
-7 |
-0,54 |
+/-17 |
+/-1,27 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен
|
Материал стен |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
348 |
342 |
21,46 |
-6 |
-1,72 |
|
Кирпич |
740 |
771 |
48,37 |
+31 |
+4,19 |
|
Монолит |
476 |
481 |
30,18 |
+5 |
+1,05 |
|
По городу |
1564 |
1594 |
100,00 |
+30 |
+1,92 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Новая |
1401 |
1384 |
-17 |
-1,18 |
+/-23 |
+/-1,69 |
|
Улучшенная |
1270 |
1276 |
+6 |
+0,52 |
+/-24 |
+/-1,87 |
|
Хрущевка |
1150 |
1150 |
0 |
0,00 |
+/-35 |
+/-3,02 |
|
По городу |
1336 |
1329 |
-7 |
-0,54 |
+/-17 |
+/-1,27 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Новая |
956 |
998 |
62,61 |
+42 |
+4,39 |
|
Улучшенная |
428 |
406 |
25,47 |
-22 |
-5,14 |
|
Хрущевка |
180 |
190 |
11,92 |
+10 |
+5,56 |
|
По городу |
1564 |
1594 |
100,00 |
+30 |
+1,92 |
На данной неделе во всех районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1530 у.е./кв.м. Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 3,3%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1283 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1277 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1294 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3,2%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 38,6% (-834 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,71, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,58 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,10 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» прослеживается стабильность.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 1,7% до уровня 1683 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где рост составил 0,3%. Максимальное снижение прослеживается на 2-комнатные квартиры на 2,3%, а минимальное – на многокомнатные – на 1,7% (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю не изменился и остался на отметке 983 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 3%, а на 2-, 3- и многокомнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,3%, 0,9 и 1,1% соответственно (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1552 |
-46,60 |
-1355 |
|
2-комнатные |
3168 |
1581 |
-50,09 |
-1587 |
|
3-комнатные |
3217 |
1703 |
-47,05 |
-1514 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2109 |
-38,33 |
-1310 |
|
По городу |
3224 |
1683 |
-47,80 |
-1541 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
984 |
-34,57 |
-519 |
|
2-комнатные |
1371 |
985 |
-28,16 |
-386 |
|
3-комнатные |
1400 |
971 |
-30,59 |
-429 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1004 |
-34,20 |
-521 |
|
По городу |
1464 |
983 |
-32,87 |
-481 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz