Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (с 21.09.2010 г. по 28.09.2010 г.)а анализируемой неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1332 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-18 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 3,3% до 1564 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 1,2% (167 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1564, из них: в районе Есиль – 305, Алматы – 815, Сарыарка – 444. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (321 объект от общего числа предложений), 2-комнатные – 34% (538), 3-комнатные – 32% (496) и многокомнатные – 13% (209).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала стен постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 47% (740), квартиры в монолитных и панельных домах – 30% (476) и 22% (348) соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки показала, что новое жилье составляет 61% (956), улучшенное – 27% (428) и хрущевки – 12% (180).
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-6).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1264 |
1268 |
+4 |
+0,31 |
+/-27 |
+/-2,15 |
2-комнатные |
1273 |
1276 |
+3 |
+0,19 |
+/-24 |
+/-1,89 |
3-комнатные |
1341 |
1345 |
+4 |
+0,33 |
+/-29 |
+/-2,17 |
Многокомнатные |
1553 |
1573 |
+20 |
+1,28 |
+/-73 |
+/-4,68 |
По городу |
1327 |
1336 |
+9 |
+0,69 |
+/-18 |
+/-1,32 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
330 |
321 |
20,52 |
-9 |
-2,73 |
2-комнатные |
584 |
538 |
34,40 |
-46 |
-7,88 |
3-комнатные |
504 |
496 |
31,71 |
-8 |
-1,59 |
Многокомнатные |
199 |
209 |
13,36 |
+10 |
+5,03 |
По городу |
1617 |
1564 |
100,00 |
-53 |
-3,28 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по материалу стен
Материал стен |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1188 |
1194 |
+6 |
+0,54 |
+/-24 |
+/-2,04 |
Кирпич |
1315 |
1334 |
+18 |
+1,39 |
+/-24 |
+/-1,77 |
Монолит |
1446 |
1443 |
-3 |
-0,19 |
+/-38 |
+/-2,62 |
По городу |
1327 |
1336 |
+9 |
+0,69 |
+/-18 |
+/-1,32 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен
Материал стен |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
341 |
348 |
22,25 |
+7 |
+2,05 |
Кирпич |
799 |
740 |
47,31 |
-59 |
-7,38 |
Монолит |
477 |
476 |
30,43 |
-1 |
-0,21 |
По городу |
1617 |
1564 |
100,00 |
-53 |
-3,28 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Новая |
1385 |
1401 |
+15 |
+1,11 |
+/-24 |
+/-1,75 |
Улучшенная |
1273 |
1270 |
-3 |
-0,28 |
+/-25 |
+/-2,00 |
Хрущевка |
1144 |
1150 |
+6 |
+0,57 |
+/-34 |
+/-2,96 |
По городу |
1327 |
1336 |
+9 |
+0,69 |
+/-18 |
+/-1,32 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Новая |
988 |
956 |
61,13 |
-32 |
-3,24 |
Улучшенная |
446 |
428 |
27,37 |
-18 |
-4,04 |
Хрущевка |
183 |
180 |
11,51 |
-3 |
-1,64 |
По городу |
1617 |
1564 |
100,00 |
-53 |
-3,28 |
На данной неделе во всех районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1550 у.е./кв.м. Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 3,2%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1284 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1285 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1282 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,4%.
За исследуемый период снижение средних цен предложния по городу составило 38,2% (-827 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,74, при этом дипазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,62 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,11 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» прослеживается стабильность.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,4% до уровня 1711 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир, кроме 1-комнаных, где снижение составило 2,3%. Максимальное повышение прослеживается на многокомнатные квартиры на 2,7%, а минимальное – на 3-комнатные – на 1,4% (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю не изменился и остался на отметке 982 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,1% и 3-комнатное – 0,4%, а на 1- и многокомнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,3% и 0,4% соответственно (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1548 |
-46,75 |
-1359 |
2-комнатные |
3168 |
1618 |
-48,93 |
-1550 |
3-комнатные |
3217 |
1736 |
-46,05 |
-1481 |
Многокомнатные |
3419 |
2144 |
-37,29 |
-1275 |
По городу |
3224 |
1711 |
-46,92 |
-1513 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
955 |
-36,47 |
-548 |
2-комнатные |
1371 |
988 |
-27,92 |
-383 |
3-комнатные |
1400 |
980 |
-29,99 |
-420 |
Многокомнатные |
1525 |
1015 |
-33,45 |
-510 |
По городу |
1464 |
982 |
-32,92 |
-482 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz