Сентябрь ознаменовался значительным ростом цен предложения в большинстве сегментов рынка вторичного жилья. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне 1326 у.е./кв.м, что на 3,1% выше прошлого месяца. Погрешность в расчете средней цены в данном месяце составила +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%).
Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 6,6% до 1604 объектов, общей площадью 121 тысяча кв.м, общей стоимостью 168 миллионов долларов. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 1697 и 980 у.е./кв.м соответственно.
Структура рынка
Лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правого берега, на его долю приходится 80% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц увеличилось с 18% до 20%.
Если принять во внимание административное деление Астаны, то максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы — 52% (843 квартиры от общего объема), а минимальный на Есиль — 20% (317). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (405).
Анализ предложения по типу жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 36% (572), а минимальный многокомнатные — 13% (210). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках приходится 49% (790 объектов), в монолитных и панельных домах — 30% (474) и 21% (341) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился в кирпичных и монолитных постройках на 5,6% и 14,2% соответственно и сократился в панельных — на 0,4%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 17,8%, а в монолите и кирпиче, напротив, выросло на 15% и 1% соответственно.
Все многообразие построек в городе можно свести к трем основным типам: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 62% (988), улучшенной планировки — 27% (440) и хрущевкам — 11% (177). По сравнению с августом, квартир улучшенной планировки стало больше на 11,9%, новых — на 6%, а хрущевок, напротив, меньше на 2%.
Состояние рынка по районам
В сентябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1551 у.е./кв.м (+4,3% к прошлому месяцу), в районе правого берега — на уровне 1271 у.е./кв.м (+2,3%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,6% (+/-56 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,2% (+/-15 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о росте ценовых показателей в обоих районах города (таблица 1). Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, можно отметить рост средних цен как в районе Сарыарка на 2,2% (1249 у.е./кв.м), так и в районе Алматы на 1,7% (1284 у.е./кв.м). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать повышение ценового показателя во всех районах города.
По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 35,7%, потеряв 861 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 39,5% (-831 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 18%.
Состояние рынка по городу
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в течение года на 7,2%.
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа дома, показал, что за месяц рост на 2-, 3- и многокомнатные составил 2,7%, 2,6% и 6,1% соответственно. При этом подорожали квартиры в кирпичных и монолитных постройках на 2,8% и 4% и улучшенной планировки — на 2,5%. Остальные изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 1.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры — 39,5%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились в цене на 38,9% и 38,4% соответственно. А минимальный спад цен пришелся за этот период на многокомнатное жилье — 31,7%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,4% от стоимости, в кирпичных — 38,6% и монолитных — 35,8%.
В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 38,3 (-822 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, не изменились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,05 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,63 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 2,6% до 1697 у.е./кв.м. При этом 1-комнатные квартиры подорожали на 1,4%, 2-комнатные — на 1,8%, 3-комнатные — на 2,4 и многокомнатные — на 5,4%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 46% (-1444 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 2,3% и оказалась на уровне 980 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 3,3%, 1,9% и 5,2% соответственно, а на 1-комнатные наблюдается спад цен на 0,7%. С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 32,8% (-478 у.е./кв.м).
Основные тенденции
Итак, с началом нового делового сезона, как обычно, наблюдается значительный рост цен предложения на рынке вторичного жилья. При сохранении наметившихся тенденций ожидается инертный рост средних ценовых показателей в течение нескольких месяцев. Можно отметить, что средневзвешенная цена предложения с минимального значения 1229 у.е./кв.м, зафиксированного в октябре 2009 года, подросла уже на 7,9%.
В структуре предложения четвертый месяц подряд прослеживается увеличение объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже, поднялось до уровня января текущего года.
Согласно информации департамента статистики по городу Астане, за период январь-август 2010 года введено 3075 квартир, подлежащих продаже по системе ипотечного кредитования: из них 958 квартир в районе Алматы, 504 квартиры в районе Есиль и 1613 квартир в районе Сарыарка. Всего за данный период введено в эксплуатацию 55 многоквартирных жилых домов и 82 индивидуальных жилых дома, общая площадь которых составила 928743 кв.м, а фактическая стоимость строительства — 74665 миллионов тенге.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Сентябрь |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
340 |
21,22 |
1187 |
+9 |
+0,80 |
+/-24 |
+/-1,98 |
Кирпич |
790 |
49,26 |
1319 |
+36 |
+2,79 |
+/-21 |
+/-1,62 |
Монолит |
474 |
29,52 |
1439 |
+55 |
+3,98 |
+/-37 |
+/-2,57 |
1-комнатные |
335 |
20,90 |
1266 |
+22 |
+1,73 |
+/-26 |
+/-2,07 |
2-комнатные |
572 |
35,62 |
1275 |
+34 |
+2,70 |
+/-23 |
+/-1,81 |
3-комнатные |
487 |
30,38 |
1335 |
+34 |
+2,61 |
+/-29 |
+/-2,15 |
Многокомнатные |
210 |
13,10 |
1540 |
+89 |
+6,12 |
+/-69 |
+/-4,45 |
Новые |
988 |
61,58 |
1388 |
+23 |
+1,66 |
+/-23 |
+/-1,66 |
Улучшенные |
440 |
27,42 |
1264 |
+31 |
+2,50 |
+/-23 |
+/-1,83 |
Хрущевки |
177 |
11,00 |
1139 |
+24 |
+2,11 |
+/-35 |
+/-3,07 |
Есиль |
317 |
19,73 |
1551 |
+64 |
+4,30 |
+/-56 |
+/-3,59 |
Алматы |
843 |
52,57 |
1284 |
+22 |
+1,74 |
+/-17 |
+/-1,35 |
Сарыарка |
444 |
27,70 |
1249 |
+26 |
+2,16 |
+/-25 |
+/-2,01 |
Город |
1604 |
100,00 |
1326 |
+39 |
+3,06 |
+/-17 |
+/-1,25 |
Аналитический отдел портала www.kn.kz