На анализируемой неделе ценовой показатель зафиксирован на уровне 1318 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-16 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 3,7% до 1647 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 2,3% (170 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1647, из них: на левобережье – 329, правобережье – 1318. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (353 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (591), 3-комнатные – 30% (489) и многокомнатные – 13% (214).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (819), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (485) и 21% (343) соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки показала, что новое жилье составляет 62% (1017), улучшенное – 27% (443) и хрущевки – 11% (187).
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-6).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1278 |
1253 |
-25 |
-1,99 |
+/-26 |
+/-2,05 |
|
2-комнатные |
1273 |
1280 |
+7 |
+0,50 |
+/-23 |
+/-1,81 |
|
3-комнатные |
1329 |
1326 |
-3 |
-0,16 |
+/-28 |
+/-2,09 |
|
Многокомнатные |
1524 |
1511 |
-13 |
-0,84 |
+/-64 |
+/-4,25 |
|
По городу |
1325 |
1318 |
-7 |
-0,52 |
+/-16 |
+/-1,21 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
337 |
353 |
21,43 |
+16 |
+4,75 |
|
2-комнатные |
573 |
591 |
35,88 |
+18 |
+3,14 |
|
3-комнатные |
460 |
489 |
29,69 |
+29 |
+6,30 |
|
Многокомнатные |
218 |
214 |
12,99 |
-4 |
-1,83 |
|
По городу |
1588 |
1647 |
100,00 |
+59 |
+3,72 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по материалу стен
|
Материал стен |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1180 |
1184 |
+4 |
+0,35 |
+/-23 |
+/-1,97 |
|
Кирпич |
1320 |
1308 |
-12 |
-0,91 |
+/-20 |
+/-1,52 |
|
Монолит |
1438 |
1430 |
-8 |
-0,58 |
+/-36 |
+/-2,53 |
|
По городу |
1325 |
1318 |
-7 |
-0,52 |
+/-16 |
+/-1,21 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен
|
Материал стен |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
329 |
343 |
20,83 |
+14 |
+4,26 |
|
Кирпич |
803 |
819 |
49,73 |
+16 |
+1,99 |
|
Монолит |
456 |
485 |
29,45 |
+29 |
+6,36 |
|
По городу |
1588 |
1647 |
100,00 |
+59 |
+3,72 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Новая |
1389 |
1376 |
-13 |
-0,89 |
+/-22 |
+/-1,61 |
|
Улучшенная |
1253 |
1259 |
+6 |
+0,49 |
+/-22 |
+/-1,72 |
|
Хрущевка |
1123 |
1140 |
+17 |
+1,46 |
+/-33 |
+/-2,94 |
|
По городу |
1325 |
1318 |
-7 |
-0,52 |
+/-16 |
+/-1,21 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Новая |
990 |
1017 |
61,75 |
+27 |
+2,73 |
|
Улучшенная |
442 |
443 |
26,90 |
+1 |
+0,23 |
|
Хрущевка |
156 |
187 |
11,35 |
+31 |
+19,87 |
|
По городу |
1588 |
1647 |
100,00 |
+59 |
+3,72 |
На данной неделе в районе левобережья (Есиль) и в районах правобережья Алматы и Сарыарка по-прежнему наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1553 у.е./кв.м. Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 3,8%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1259 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1283 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1219 у.е./кв.м. Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 3,7%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 39,1% (-845 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,68, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,59 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 1,89 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, прослеживается рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 5,4% до уровня 1649 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован на все форматы квартир: максимальный – на многокомнатные квартиры на 11,1%, а минимальный – на 2-комнатные – на 2,8 (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю достиг отметки 982 у.е./кв.м, что на 1% выше показателя прошлой недели. При этом рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 1,7%, 3-комнатное – 1,3% и многокомнатное – 2,7%, а на 1-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,6% (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1534 |
-47,23 |
-1373 |
|
2-комнатные |
3168 |
1609 |
-49,20 |
-1559 |
|
3-комнатные |
3217 |
1663 |
-48,32 |
-1554 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1918 |
-43,92 |
-1501 |
|
По городу |
3224 |
1649 |
-48,84 |
-1575 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
963 |
-35,93 |
-540 |
|
2-комнатные |
1371 |
986 |
-28,12 |
-385 |
|
3-комнатные |
1400 |
977 |
-30,22 |
-423 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1015 |
-33,49 |
-510 |
|
По городу |
1464 |
982 |
-32,95 |
-482 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz