На первой неделе сентября ценовой показатель зафиксирован на уровне 1325 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о росте ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,7% до 1588 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 2,2% (166 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1588, из них: на левобережье – 317, правобережье – 1271. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (337 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (573), 3-комнатные – 30% (460) и многокомнатные – 14% (218).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 51% (803), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (456) и 21% (329) соответственно.
Структура рынка вторичного жилья в разрезе типовой планировки показала, что новое жилье составляет 62% (990), улучшенное – 28% (442) и хрущевки – 10% (156).
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных, кроме квартир в кирпичных постройках, где зафиксирован рост на 1,7% (таблицы 1-6).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1268 |
1278 |
+10 |
+0,84 |
+/-26 |
+/-2,02 |
|
2-комнатные |
1253 |
1273 |
+20 |
+1,65 |
+/-23 |
+/-1,82 |
|
3-комнатные |
1310 |
1329 |
+19 |
+1,38 |
+/-29 |
+/-2,20 |
|
Многокомнатные |
1469 |
1524 |
+55 |
+3,76 |
+/-67 |
+/-4,39 |
|
По городу |
1302 |
1325 |
+23 |
+1,76 |
+/-17 |
+/-1,26 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
330 |
337 |
21,22 |
+7 |
+2,12 |
|
2-комнатные |
563 |
573 |
36,08 |
+10 |
+1,78 |
|
3-комнатные |
498 |
460 |
28,97 |
-38 |
-7,63 |
|
Многокомнатные |
208 |
218 |
13,73 |
+10 |
+4,81 |
|
По городу |
1599 |
1588 |
100,00 |
-11 |
-0,69 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по материалу стен
|
Материал стен |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1187 |
1180 |
-7 |
-0,56 |
+/-22 |
+/-1,89 |
|
Кирпич |
1297 |
1320 |
+23 |
+1,72 |
+/-21 |
+/-1,58 |
|
Монолит |
1403 |
1438 |
+35 |
+2,55 |
+/-38 |
+/-2,66 |
|
По городу |
1302 |
1325 |
+23 |
+1,76 |
+/-17 |
+/-1,26 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по материалу стен
|
Материал стен |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
358 |
329 |
20,72 |
-27 |
-7,58 |
|
Кирпич |
796 |
803 |
50,57 |
+7 |
+0,88 |
|
Монолит |
445 |
456 |
28,72 |
+9 |
+2,01 |
|
По городу |
1599 |
1588 |
100,00 |
-11 |
-0,69 |
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Новая |
1365 |
1389 |
+24 |
+1,76 |
+/-23 |
+/-1,64 |
|
Улучшенная |
1233 |
1253 |
+20 |
+1,63 |
+/-23 |
+/-1,80 |
|
Хрущевка |
1116 |
1123 |
+7 |
+0,62 |
+/-38 |
+/-3,40 |
|
По городу |
1302 |
1325 |
+23 |
+1,76 |
+/-17 |
+/-1,26 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Новая |
964 |
990 |
62,34 |
26 |
2,70 |
|
Улучшенная |
465 |
442 |
27,83 |
-23 |
-4,95 |
|
Хрущевка |
170 |
156 |
9,82 |
-14 |
-8,24 |
|
По городу |
1599 |
1588 |
100,00 |
-11 |
-0,69 |
На первой неделе сентября в районе левобережья (Есиль) наблюдается рост средней цены предложения, а в районах правобережья Алматы и Сарыарка по-прежнему наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м в районе Есиль зафиксирована на отметке 1567 у.е./кв.м, что на 4,3% выше, чем на предыдущей неделе. Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 0,3%.
На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне 1264 у.е./кв.м, при этом в районе Алматы – 1276 у.е./кв.м, а Сарыарка – 1239 у.е./кв.м. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,8%.
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 38,7% (-838 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,79, при этом диапазон выставленных на продажу квартир значительно расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,65 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,19 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 3,6% до уровня 1742 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимальный рост наблюдается на многокомнатные квартиры на 4,5%, а минимальный – на 1-комнатные – на 3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 46% (-1482 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю достиг отметки 972 у.е./кв.м, что на 0,2% выше показателя прошлой недели. При этом рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,9% и на многокомнатное – 2%, а на 1- и 3-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,8% и 0,2% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 33,6% (-492 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1614 |
-44,49 |
-1293 |
|
2-комнатные |
3168 |
1656 |
-47,73 |
-1512 |
|
3-комнатные |
3217 |
1747 |
-45,70 |
-1470 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2158 |
-36,88 |
-1261 |
|
По городу |
3224 |
1742 |
-45,95 |
-1482 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
979 |
-34,87 |
-524 |
|
2-комнатные |
1371 |
970 |
-29,29 |
-401 |
|
3-комнатные |
1400 |
964 |
-31,12 |
-436 |
|
Многокомнатные |
1525 |
987 |
-35,26 |
-538 |
|
По городу |
1464 |
972 |
-33,60 |
-492 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz