В августе на рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 1287 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средней цены +/-16 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о ценовой стагнации по отношению к прошлому месяцу, при этом с начала текущего года средний ценовой показатель увеличился на 4%, прибавив 49 у.е. на каждый квадратный метр.
Средние цены «дорогого» и «дешевого» жилья прослеживаются на уровне 1654 у.е./кв.м и 958 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 1,4% до 1505 объектов, общей площадью 113 тысяч кв.м общей стоимостью 150 миллион долларов.
Структура рынка
Географически принято делить город на два района по отношению к реке Ишим на правобережье и левобережье. Лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правого берега, на его долю приходится 82% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц не изменилось и составило 18%.
Если принять во внимание административное деления Астаны, то максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы – 55% (824 квартиры от общего объема), а минимальный – на Есиль – 18%. Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 27% (405).
Анализ предложения с разделением комнат в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры 37% (547), а минимальный – многокомнатные – 12% (188). При этом рост наблюдается на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры на 1,4%, 2,7% и 1,6% соответственно, снижение – на многокомнатные – на 2,7%.
С начала года снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 0,3%. Максимальный спад предложения зафиксирован на 1-комнатное жилье на 16,4%, а на 2- и 3-комнатное снижение составило 2,9% и 5,9% соответственно.
Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме квартиры в кирпичных постройках занимают – 49% (748 объектов), квартиры в монолитных и панельных домах – 28% (415) и 23% (342) соответственно. По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился в кирпичных и монолитных постройках на 3,1% и 0,5% соответственно и сократился в панельных – на 1,1%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 17,4%, в кирпиче – на 4,6%, в монолите, напротив, выросло на 1%.
Все многообразие построек в городе можно свести к трем основным типам: новым квартирам, построенных в течение последних десяти лет, доля которых предлагаемых к продаже наибольшая – 62% (932), улучшенной планировки – 26% (393) и хрущевкам – 12% (180). По сравнению с июлем, квартир улучшенной планировки стало больше на 7,7%, новых – на 0,3%, а хрущевок, напротив, меньше на 5,3%.
Состояние рынка по районам
В августе в районе левобережья или Есиль средняя цена продажи оказалась на уровне 1487 у.е./кв.м (-1,4% к прошлому месяцу), в районе правого берега – на уровне 1242 у.е./кв.м (+0,2%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-4% (+/-59 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-13 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, демонстрирует незначительное повышение ценового показателя в районе левобережья.
Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, также можно отметить незначительные изменения средних цен, лежащие в пределах среднестатистической ошибки расчетов. Средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1262 у.е./кв.м (-0,2% к прошлому месяцу), в районе Сарыарка – 1223 у.е./кв.м (+0,6%).
По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 38,4%, потеряв 925 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 40,1% (-860 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 16,5%.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
Параметры |
Кол-во |
Кол-во |
Август |
Изменение |
Погрешность |
||
у.е. |
% |
у.е. |
% |
||||
Панель |
342 |
22,72 |
1177 |
-4 |
-0,34 |
+/-24 |
+/-2,02 |
Кирпич |
748 |
49,70 |
1283 |
0 |
0,00 |
+/-23 |
+/-1,77 |
Монолит |
415 |
27,57 |
1384 |
0 |
0,00 |
+/-32 |
+/-2,32 |
1-комнатные |
303 |
20,13 |
1244 |
+5 |
+0,46 |
+/-27 |
+/-2,21 |
2-комнатные |
547 |
36,35 |
1242 |
+3 |
+0,22 |
+/-22 |
+/-1,77 |
3-комнатные |
467 |
31,03 |
1301 |
+15 |
+1,22 |
+/-27 |
+/-2,06 |
Многокомнатные |
188 |
12,49 |
1451 |
-52 |
-3,40 |
+/-68 |
+/-4,66 |
Новые |
892 |
59,27 |
1365 |
+8 |
+0,60 |
+/-22 |
+/-1,64 |
Улучшенные |
446 |
29,63 |
1233 |
-6 |
-0,50 |
+/-21 |
+/-1,71 |
Хрущевки |
167 |
11,10 |
1116 |
0 |
0,00 |
+/-38 |
+/-3,42 |
Есиль |
276 |
54,75 |
1487 |
-21 |
-1,38 |
+/-59 |
+/-3,96 |
Алматы |
824 |
26,91 |
1262 |
-3 |
-0,19 |
+/-17 |
+/-1,32 |
Сарыарка |
405 |
18,34 |
1223 |
+7 |
+0,58 |
+/-27 |
+/-2,19 |
Город |
1505 |
100,00 |
1287 |
-1 |
-0,06 |
+/-16 |
+/-1,23 |
Состояние рынка по городу
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегментах жилья от 800 у.е./кв.м до 1400 у.е./кв.м, в связи с этим и прослеживает рост среднего ценового показателя в течение года на 4%.
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типу дома, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 1.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры – 41,1%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 40,4% и 39,4% соответственно. А минимальный спад цен пришелся в данном месяце на многокомнатное жилье – 35,6%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,8% от стоимости, в кирпичных – 40,2% и монолитных – 38,3%.
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,1% (-861 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
В августе индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, не изменились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,05 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,60 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,1% до 1654 у.е./кв.м. При этом 1- и 2-комнатные квартиры подорожали на 0,2% и 2,2% соответственно, а 3- и многокомнатные, напротив, сократились в цене на 0,2% и 3,3%. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,3% (-1487 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июлем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 0,1% и оказалась на уровне 958 у.е./кв.м. При этом рост средних цен предложения прослеживается только на 3-комнатные квартиры на 1,9%, а на 2- и многокомнатные, наблюдается спад цен на 0,2% и 3,4% соответственно. Стоимость 1-комнатных квартир за месяц не изменилась. С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 34,3% (-500 у.е./кв.м).
Основные тенденции
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная цена предложения с минимального значения – 1229 у.е./кв.м, зафиксированного в октябре 2009 года, подросла на 4,7%. Третий месяц подряд прослеживается увеличение объема предложения, однако с начала текущего года количество квартир, предлагаемых к продаже, сократилось на 6,5%. Можно предположить, что с началом делового сезона средние ценовые показатели сохранят тенденцию роста и их изменение будет находиться в пределах 1-3% в месяц.
По состоянию на 01 августа 2010 года Фондом недвижимости заключены договоры по финансированию 27 объектов незавершенного строительства на общую сумму 90,47 млрд. тенге. Из них 24 объекта расположены в городе Астана (69,67 млрд. тенге), 2 объекта – в городе Алматы (4,75 млрд. тенге), 1 объект – в Алматинской области (16,05 млрд. тенге).
В рамках заключенных договоров в 2010 году будут решены проблемы 1502 дольщиков, выкуплено Фондом недвижимости 125,1 тыс. кв.м. общей площади, в том числе 111,8 тыс. кв.м. жилых площадей (2902 квартир, из которых 958 квартир Фонда недвижимости), 13,3 тыс. кв.м. – коммерческих (нежилых) площадей.
Два объекта (жилые комплексы «Аль-Арка» - 153 квартиры и «Акжайык» - 96 квартир) уже введены в эксплуатацию и сданы.
Финансирование еще 8 объектов на общую сумму 43,8 млрд. тенге находится на различных стадиях рассмотрения. Ввод в эксплуатацию большинства объектов планируется на период 2010 – 2012 гг., при этом до конца 2010 года планируются к сдаче 8 объектов и 4 очереди 4-х объектов.
Таким образом, в рамках финансируемых объектов планируется решить проблемы 3304 дольщиков, выкупить общей площади 707,0 тыс. кв. м., в том числе жилой площади – 491,0 тыс. кв.м. (5775 квартир), коммерческой (нежилой) – 216,0 тыс. кв.м.
Согласно информационно-аналитическому обзору экономики Казахстана Национального банка РК в июне 2010 г. все отрасли экономики продемонстрировали рост. Наиболее значительно выросли показатели обрабатывающей отрасли, транспорта, внутренней и внешней торговли. При этом снизился объем инвестиций в основной капитал, продолжился рост цен в промышленности.
Под воздействием влияния мирового кризиса сократились потоки финансирования казахстанской экономики, поступавшие за счет внешних займов и выручки от экспорта, что снизило предложение денег в экономике.
В июне объемы строительных работ выросли к июню 2009 г. на 0,5%, рост к маю 2010 г. достиг 13,6%. Сократился объем строительно-монтажных работ, увеличились объемы подрядных работ по капитальному и текущему ремонту.
По отношению к июню 2009 года цены в строительстве выросли на 5,2%, к маю 2010 г. - на 0,3%. Рост был обусловлен удорожанием всех элементов технологической структуры – строительно-монтажных работ, машин и оборудования, прочих работ и затрат.
Инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году увеличились на 14,5%, к предшествующему месяцу - на 45,7%. Июньский рост был обеспечен за счет бюджетных, заемных и собственных средств предприятий и населения.
В месячном исчислении количество занятых в июне (к маю 2010 г.) увеличилось на 0,7%, безработных - снизилось на 1,2%, в результате показатель уровня безработицы понизился до уровня в 5,7%.
В мае 2010 г. (к маю 2009 г.) заработная плата в номинальном выражении выросла на 15,0%, в реальном выражении – на 7,5%. Снижение в мае заработной платы на 0,5%, способствовало замедлению роста реальных денежных доходов населения с 9,6% до 8,7%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz