На последней неделе августа ценовой показатель зафиксирован на уровне 1302 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-16 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 3,4% до 1599 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 6,2% (163 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1599, из них: на левобережье – 318, правобережье – 1281. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (330 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (563), 3-комнатные – 31% (498) и многокомнатные – 13% (208).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (796), квартиры в монолитных и панельных домах – 28% (445) и 22% (358) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1253 |
1268 |
+15 |
+1,16 |
+/-25 |
+/-1,97 |
|
2-комнатные |
1252 |
1253 |
+1 |
+0,04 |
+/-22 |
+/-1,77 |
|
3-комнатные |
1299 |
1310 |
+11 |
+0,86 |
+/-26 |
+/-1,99 |
|
Многокомнатные |
1449 |
1469 |
+20 |
+1,37 |
+/-66 |
+/-4,52 |
|
По городу |
1292 |
1302 |
+10 |
+0,80 |
+/-15 |
+/-1,18 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
321 |
330 |
20,64 |
+9 |
+2,80 |
|
2-комнатные |
541 |
563 |
35,21 |
+22 |
+4,07 |
|
3-комнатные |
496 |
498 |
31,14 |
+2 |
+0,40 |
|
Многокомнатные |
189 |
208 |
13,01 |
+19 |
+10,05 |
|
По городу |
1547 |
1599 |
100,00 |
+52 |
+3,36 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1181 |
1187 |
+6 |
+0,51 |
+/-21 |
+/-1,76 |
|
Кирпич |
1288 |
1297 |
+9 |
+0,72 |
+/-20 |
+/-1,57 |
|
Монолит |
1388 |
1403 |
+15 |
+1,07 |
+/-35 |
+/-2,52 |
|
По городу |
1292 |
1302 |
+10 |
+0,80 |
+/-15 |
+/-1,18 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
340 |
358 |
22,39 |
+18 |
+5,29 |
|
Кирпич |
787 |
796 |
49,78 |
+9 |
+1,14 |
|
Монолит |
420 |
445 |
27,83 |
+25 |
+5,95 |
|
По городу |
1547 |
1599 |
100,00 |
+52 |
+3,36 |
За неделю в обоих районах города по-прежнему наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1510 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 13,2%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1250 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1,2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Левобережье |
1487 |
1510 |
+23 |
+1,55 |
+/-51 |
+/-3,42 |
|
Панель |
839 |
826 |
-13 |
-1,63 |
+/-186 |
+/-22,31 |
|
Кирпич |
1383 |
1394 |
+11 |
+0,78 |
+/-80 |
+/-5,73 |
|
Монолит |
1588 |
1615 |
+27 |
+1,71 |
+/-61 |
+/-3,81 |
|
1-комнатные |
1304 |
1287 |
-17 |
-1,37 |
+/-84 |
+/-6,50 |
|
2-комнатные |
1405 |
1424 |
+19 |
+1,33 |
+/-91 |
+/-6,45 |
|
3-комнатные |
1501 |
1535 |
+34 |
+2,24 |
+/-72 |
+/-4,77 |
|
Многокомнатные |
1735 |
1786 |
+51 |
+2,90 |
+/-135 |
+/-7,69 |
|
Правобережье |
1248 |
1250 |
+2 |
+0,17 |
+/-14 |
+/-1,09 |
|
Панель |
1190 |
1195 |
+5 |
+0,42 |
+/-20 |
+/-1,68 |
|
Кирпич |
1273 |
1280 |
+7 |
+0,51 |
+/-20 |
+/-1,55 |
|
Монолит |
1257 |
1249 |
-8 |
-0,67 |
+/-32 |
+/-2,58 |
|
1-комнатные |
1244 |
1264 |
+20 |
+1,63 |
+/-25 |
+/-1,99 |
|
2-комнатные |
1227 |
1218 |
-9 |
-0,68 |
+/-20 |
+/-1,60 |
|
3-комнатные |
1250 |
1251 |
+1 |
+0,07 |
+/-25 |
+/-1,97 |
|
Многокомнатные |
1329 |
1328 |
-1 |
-0,03 |
+/-62 |
+/-4,66 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Левобережье |
281 |
318 |
100,00 |
+37 |
+13,17 |
|
Панель |
9 |
8 |
2,52 |
-1 |
-11,11 |
|
Кирпич |
106 |
123 |
38,68 |
+17 |
+16,04 |
|
Монолит |
166 |
187 |
58,81 |
+21 |
+12,65 |
|
1-комнатные |
50 |
55 |
17,30 |
+5 |
+10,00 |
|
2-комнатные |
77 |
94 |
29,56 |
+17 |
+22,08 |
|
3-комнатные |
98 |
105 |
33,02 |
+7 |
+7,14 |
|
Многокомнатные |
56 |
64 |
20,13 |
+8 |
+14,29 |
|
Правобережье |
1266 |
1281 |
100,00 |
+15 |
+1,18 |
|
Панель |
331 |
350 |
27,32 |
+19 |
+5,74 |
|
Кирпич |
681 |
673 |
52,54 |
-8 |
-1,17 |
|
Монолит |
254 |
258 |
20,14 |
+4 |
+1,57 |
|
1-комнатные |
271 |
275 |
21,47 |
+4 |
+1,48 |
|
2-комнатные |
464 |
469 |
36,61 |
+5 |
+1,08 |
|
3-комнатные |
398 |
393 |
30,68 |
-5 |
-1,26 |
|
Многокомнатные |
133 |
144 |
11,24 |
+11 |
+8,27 |
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 39,8% (-861 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,73, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился). Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,57 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,13 раза).
Рост ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1,3% до уровня 1681 у.е./кв.м. При этом рост средних цен зафиксирован на все форматы квартир. Максимальный рост наблюдается на 1-комнатные квартиры на 2,1%, а минимальный – на многокомнатные – на 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 47,8% (-1543 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю достиг отметки 971 у.е./кв.м, что на 0,4% выше показателя прошлой недели. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 1,7%, 2-комнатное – 1,1% и многокомнатное – 0,7%, а на 3-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 1,3%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 33,7% (-493 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1567 |
-46,11 |
-1340 |
|
2-комнатные |
3168 |
1595 |
-49,66 |
-1573 |
|
3-комнатные |
3217 |
1695 |
-47,30 |
-1522 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2065 |
-39,59 |
-1354 |
|
По городу |
3224 |
1681 |
-47,84 |
-1543 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
998 |
-33,65 |
-505 |
|
2-комнатные |
1371 |
961 |
-29,92 |
-410 |
|
3-комнатные |
1400 |
966 |
-30,99 |
-434 |
|
Многокомнатные |
1525 |
968 |
-36,51 |
-557 |
|
По городу |
1464 |
971 |
-33,70 |
-493 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz