На третьей неделе августа ценовой показатель зафиксирован на уровне 1284 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-15 у.е./кв.м (+/-1,2%), можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 11,3% до 1551 объекта, а объем в ценах предложения увеличился на 12,6% (155 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1551, из них: на левобережье – 288, правобережье – 1263. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 20% (305 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (571), 3-комнатные – 31% (483) и многокомнатные – 12% (192).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (771), квартиры в монолитных и панельных домах – 28% (435) и 22% (345) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1231 |
1241 |
+10 |
+0,79 |
+/-27 |
+/-2,20 |
|
2-комнатные |
1231 |
1239 |
+8 |
+0,70 |
+/-21 |
+/-1,69 |
|
3-комнатные |
1288 |
1304 |
+16 |
+1,31 |
+/-26 |
+/-2,02 |
|
Многокомнатные |
1433 |
1432 |
-1 |
-0,06 |
+/-65 |
+/-4,56 |
|
По городу |
1273 |
1284 |
+11 |
+0,87 |
+/-15 |
+/-1,19 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
276 |
305 |
19,66 |
+29 |
+10,51 |
|
2-комнатные |
524 |
571 |
36,81 |
+47 |
+8,97 |
|
3-комнатные |
423 |
483 |
31,14 |
+60 |
+14,18 |
|
Многокомнатные |
170 |
192 |
12,38 |
+22 |
+12,94 |
|
По городу |
1393 |
1551 |
100,00 |
+158 |
+11,34 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1170 |
1182 |
+12 |
+0,98 |
+/-26 |
+/-2,21 |
|
Кирпич |
1273 |
1280 |
+7 |
+0,54 |
+/-23 |
+/-1,81 |
|
Монолит |
1360 |
1371 |
+11 |
+0,79 |
+/-27 |
+/-2,00 |
|
По городу |
1273 |
1284 |
+11 |
+0,87 |
+/-15 |
+/-1,19 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
325 |
345 |
22,24 |
+20 |
+6,15 |
|
Кирпич |
692 |
771 |
49,71 |
+79 |
+11,42 |
|
Монолит |
376 |
435 |
28,05 |
+59 |
+15,69 |
|
По городу |
1393 |
1551 |
100,00 |
+158 |
+11,34 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1478 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 22%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1240 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 9%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Левобережье |
1469 |
1478 |
+9 |
+0,60 |
+/-57 |
+/-3,85 |
|
Панель |
748 |
974 |
+226 |
+30,25 |
+/-214 |
+/-25,41 |
|
Кирпич |
1359 |
1367 |
+8 |
+0,58 |
+/-93 |
+/-6,82 |
|
Монолит |
1596 |
1589 |
-7 |
-0,43 |
+/-64 |
+/-4,03 |
|
1-комнатные |
1165 |
1249 |
+84 |
+7,18 |
+/-94 |
+/-7,80 |
|
2-комнатные |
1431 |
1391 |
-40 |
-2,78 |
+/-91 |
+/-6,45 |
|
3-комнатные |
1429 |
1479 |
+50 |
+3,47 |
+/-82 |
+/-5,64 |
|
Многокомнатные |
1845 |
1772 |
-73 |
-4,00 |
+/-135 |
+/-7,44 |
|
Правобережье |
1233 |
1240 |
+7 |
+0,55 |
+/-13 |
+/-1,07 |
|
Панель |
1181 |
1189 |
+8 |
+0,64 |
+/-21 |
+/-1,81 |
|
Кирпич |
1259 |
1265 |
+6 |
+0,47 |
+/-19 |
+/-1,49 |
|
Монолит |
1235 |
1240 |
+5 |
+0,38 |
+/-31 |
+/-2,48 |
|
1-комнатные |
1243 |
1239 |
-4 |
-0,29 |
+/-27 |
+/-2,20 |
|
2-комнатные |
1198 |
1213 |
+15 |
+1,28 |
+/-18 |
+/-1,52 |
|
3-комнатные |
1259 |
1262 |
+3 |
+0,27 |
+/-26 |
+/-2,02 |
|
Многокомнатные |
1266 |
1271 |
+5 |
+0,34 |
+/-54 |
+/-4,23 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Левобережье |
236 |
288 |
100,00 |
+52 |
+22,03 |
|
Панель |
8 |
11 |
3,82 |
+3 |
+37,50 |
|
Кирпич |
98 |
114 |
39,58 |
+16 |
+16,33 |
|
Монолит |
130 |
163 |
56,60 |
+33 |
+25,38 |
|
1-комнатные |
42 |
48 |
16,67 |
+6 |
+14,29 |
|
2-комнатные |
74 |
84 |
29,17 |
+10 |
+13,51 |
|
3-комнатные |
71 |
94 |
32,64 |
+23 |
+32,39 |
|
Многокомнатные |
49 |
62 |
21,53 |
+13 |
+26,53 |
|
Правобережье |
1157 |
1263 |
100,00 |
+106 |
+9,16 |
|
Панель |
317 |
334 |
26,44 |
+17 |
+5,36 |
|
Кирпич |
594 |
657 |
52,02 |
+63 |
+10,61 |
|
Монолит |
246 |
272 |
21,54 |
+26 |
+10,57 |
|
1-комнатные |
234 |
257 |
20,35 |
+23 |
+9,83 |
|
2-комнатные |
450 |
487 |
38,56 |
+37 |
+8,22 |
|
3-комнатные |
352 |
389 |
30,80 |
+37 |
+10,51 |
|
Многокомнатные |
121 |
130 |
10,29 |
+9 |
+7,44 |
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 41,6% (-879 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,69, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,60 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 1,96 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом», напротив, рост.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,8% до уровня 1631 у.е./кв.м. При этом спад средних цен зафиксирован только на 3-комнатное жилье на 3,3%, а на 1-, 2- и многокомнатное, напротив, прослеживается рост цен на 0,1%, 1% и 0,3% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49,4% (-1593 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю достиг отметки 964 у.е./кв.м, что на 2,5% выше показателя прошлой недели. При этом рост средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,8%, 3-комнатное – 6,3% и многокомнатное – 3,2%, а на 1-комнатное, напротив, прослеживается спад цен на 0,4%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,2% (-500 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1546 |
-46,82 |
-1361 |
|
2-комнатные |
3168 |
1557 |
-50,84 |
-1611 |
|
3-комнатные |
3217 |
1668 |
-48,14 |
-1549 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1895 |
-44,58 |
-1524 |
|
По городу |
3224 |
1631 |
-49,39 |
-1593 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
969 |
-35,53 |
-534 |
|
2-комнатные |
1371 |
960 |
-30,03 |
-411 |
|
3-комнатные |
1400 |
966 |
-31,00 |
-434 |
|
Многокомнатные |
1525 |
965 |
-36,73 |
-560 |
|
По городу |
1464 |
964 |
-34,17 |
-500 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz