На второй неделе августа ценовой показатель зафиксирован на уровне 1273 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-16 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 2,9% до 1393 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 4,2% (137 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1393, из них: на левобережье – 236, правобережье – 1157. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 20% (276 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 38% (524), 3-комнатные – 30% (423) и многокомнатные – 12% (170).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (692), квартиры в монолитных и панельных домах – 27% (376) и 23% (325) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных, кроме цен на квартиры в монолитных постройках, где спад составил 2, 8% (таблицы 1-4).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1229 |
1231 |
+2 |
+0,14 |
+/-28 |
+/-2,31 |
|
2-комнатные |
1235 |
1231 |
-4 |
-0,32 |
+/-23 |
+/-1,84 |
|
3-комнатные |
1305 |
1288 |
-17 |
-1,34 |
+/-27 |
+/-2,11 |
|
Многокомнатные |
1474 |
1433 |
-40 |
-2,74 |
+/-70 |
+/-4,84 |
|
По городу |
1285 |
1273 |
-12 |
-0,94 |
+/-16 |
+/-1,28 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
286 |
276 |
19,81 |
-10 |
-3,50 |
|
2-комнатные |
534 |
524 |
37,62 |
-10 |
-1,87 |
|
3-комнатные |
434 |
423 |
30,37 |
-11 |
-2,53 |
|
Многокомнатные |
180 |
170 |
12,20 |
-10 |
-5,56 |
|
По городу |
1434 |
1393 |
100,00 |
-41 |
-2,86 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1167 |
1170 |
+4 |
+0,33 |
+/-23 |
+/-1,93 |
|
Кирпич |
1277 |
1273 |
-4 |
-0,28 |
+/-22 |
+/-1,73 |
|
Монолит |
1400 |
1360 |
-40 |
-2,83 |
+/-37 |
+/-2,66 |
|
По городу |
1285 |
1273 |
-12 |
-0,94 |
+/-16 |
+/-1,28 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
340 |
325 |
23,33 |
-15 |
-4,41 |
|
Кирпич |
696 |
692 |
49,68 |
-4 |
-0,57 |
|
Монолит |
398 |
376 |
26,99 |
-22 |
-5,53 |
|
По городу |
1434 |
1393 |
100,00 |
-41 |
-2,86 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1469 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, уменьшилось на 8%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1233 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Левобережье |
1494 |
1469 |
-25 |
-1,67 |
+/-64 |
+/-4,31 |
|
Панель |
774 |
748 |
-26 |
-3,37 |
+/-251 |
+/-32,95 |
|
Кирпич |
1354 |
1359 |
+6 |
+0,41 |
+/-109 |
+/-8,03 |
|
Монолит |
1618 |
1596 |
-22 |
-1,33 |
+/-70 |
+/-4,38 |
|
1-комнатные |
1119 |
1165 |
+45 |
+4,06 |
+/-96 |
+/-8,45 |
|
2-комнатные |
1411 |
1431 |
+20 |
+1,43 |
+/-100 |
+/-7,06 |
|
3-комнатные |
1493 |
1429 |
-64 |
-4,29 |
+/-89 |
+/-6,10 |
|
Многокомнатные |
1892 |
1845 |
-46 |
-2,46 |
+/-147 |
+/-7,84 |
|
Правобережье |
1239 |
1233 |
-6 |
-0,52 |
+/-14 |
+/-1,11 |
|
Панель |
1175 |
1181 |
+6 |
+0,54 |
+/-21 |
+/-1,82 |
|
Кирпич |
1264 |
1259 |
-5 |
-0,41 |
+/-20 |
+/-1,56 |
|
Монолит |
1265 |
1235 |
-30 |
-2,35 |
+/-32 |
+/-2,58 |
|
1-комнатные |
1249 |
1243 |
-6 |
-0,51 |
+/-28 |
+/-2,28 |
|
2-комнатные |
1202 |
1198 |
-4 |
-0,37 |
+/-19 |
+/-1,61 |
|
3-комнатные |
1268 |
1259 |
-9 |
-0,72 |
+/-27 |
+/-2,12 |
|
Многокомнатные |
1270 |
1266 |
-3 |
-0,25 |
+/-53 |
+/-4,18 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Левобережье |
257 |
236 |
100,00 |
-21 |
-8,17 |
|
Панель |
7 |
8 |
3,39 |
+1 |
+14,29 |
|
Кирпич |
98 |
98 |
41,53 |
0 |
0,00 |
|
Монолит |
152 |
130 |
55,08 |
-22 |
-14,47 |
|
1-комнатные |
44 |
42 |
17,80 |
-2 |
-4,55 |
|
2-комнатные |
83 |
74 |
31,36 |
-9 |
-10,84 |
|
3-комнатные |
71 |
71 |
30,08 |
0 |
0,00 |
|
Многокомнатные |
59 |
49 |
20,76 |
-10 |
-16,95 |
|
Правобережье |
1177 |
1157 |
100,00 |
-20 |
-1,70 |
|
Панель |
333 |
317 |
27,40 |
-16 |
-4,80 |
|
Кирпич |
598 |
594 |
51,34 |
-4 |
-0,67 |
|
Монолит |
246 |
246 |
21,26 |
0 |
0,00 |
|
1-комнатные |
242 |
234 |
20,22 |
-8 |
-3,31 |
|
2-комнатные |
451 |
450 |
38,89 |
-1 |
-0,22 |
|
3-комнатные |
363 |
352 |
30,42 |
-11 |
-3,03 |
|
Многокомнатные |
121 |
121 |
10,46 |
0 |
0,00 |
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 41,2% (-890 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,75, при этом диапазон выставленных на продажу квартир не изменился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,59 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,02 раза).
Спад ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,7% до уровня 1644 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,2%, на 3-комнатное – 1,9% и многокомнатное – 2,5%, на 2-комнатное, напротив, прослеживается рост на 0,9%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49% (-1580 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю достиг отметки 941 у.е./кв.м, что на 0,5% ниже показателя прошлой недели. При этом спад средних цен на 3-комнатное жилье составил 5,6% и многокомнатное – 3,4%, а на 1 и 2-комнатное, напротив, прослеживается рост на 4,4% и 2,1% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 35,8% (-524 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1544 |
-46,88 |
-1363 |
|
2-комнатные |
3168 |
1610 |
-49,18 |
-1558 |
|
3-комнатные |
3217 |
1652 |
-48,65 |
-1565 |
|
Многокомнатные |
3419 |
1890 |
-44,72 |
-1529 |
|
По городу |
3224 |
1644 |
-49,00 |
-1580 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
973 |
-35,28 |
-530 |
|
2-комнатные |
1371 |
952 |
-30,59 |
-419 |
|
3-комнатные |
1400 |
909 |
-35,07 |
-491 |
|
Многокомнатные |
1525 |
935 |
-38,71 |
-590 |
|
По городу |
1464 |
941 |
-35,75 |
-524 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz