В июле на рынке вторичного жилья средневзвешенная цена предложения зафиксирована на уровне 1288 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средней цены +/-16 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о ценовой стагнации по отношению к прошлому месяцу, при этом с начала текущего года средний ценовой показатель увеличился на 4,1%, прибавив 50 у.е. на каждый квадратный метр.
Средние цены «дорогого» и «дешевого» жилья прослеживаются на уровне 1653 у.е./кв.м и 957 у.е./кв.м соответственно. Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, увеличился на 3,1% до 1484 объектов, общей площадью 111 тысяч кв.м общей стоимостью 149 миллион долларов.
Состояние рынка
По-прежнему лидером по количеству выставленных на продажу квартир является район правобережья, на его долю приходится 82% общего объема, при этом количество квартир, предлагаемых к продаже в районе левого берега, за месяц не изменилось и составило 18%.
В июле в районе левобережья средняя цена продажи оказалась на уровне 1508 у.е./кв.м (+3,5% к прошлому месяцу), в районе правого берега – на уровне 1243 у.е./кв.м (-0,3%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-4,1% (+/-62 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о ценовой стагнации в обоих районах города (таблица 1). В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, демонстрирует незначительное повышение ценового показателя в районе левобережья (диаграммы 4-5).
По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 37,5%, потеряв 904 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 41,1% (-863 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 17,8%.
Таблица 1.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья по районам г. Астаны
|
Район |
Кол-во |
Кол-во |
Июнь |
Июль |
Изменение |
Погрешность |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||||
|
левобережье: |
268 |
100,00 |
1457 |
1508 |
+51 |
+3,53 |
+/-62 |
+/-4,13 |
|
панель |
8 |
3,00 |
730 |
842 |
+112 |
+15,36 |
+/-234 |
+/-27,76 |
|
кирпич |
102 |
38,23 |
1344 |
1396 |
+52 |
+3,90 |
+/-108 |
+/-7,77 |
|
монолит |
158 |
58,77 |
1575 |
1613 |
+38 |
+2,43 |
+/-70 |
+/-4,32 |
|
1-комнатные |
46 |
16,98 |
1153 |
1162 |
+9 |
+0,79 |
+/-91 |
+/-7,80 |
|
2-комнатные |
77 |
28,55 |
1404 |
1459 |
+55 |
+3,90 |
+/-99 |
+/-6,78 |
|
3-комнатные |
90 |
33,64 |
1466 |
1473 |
+7 |
+0,49 |
+/-86 |
+/-5,87 |
|
Многокомнатные |
56 |
20,83 |
1767 |
1912 |
+145 |
+8,19 |
+/-149 |
+/-8,88 |
|
правобережье: |
1216 |
100,00 |
1243 |
1239 |
-4 |
-0,28 |
+/-14 |
+/-1,12 |
|
панель |
337 |
27,74 |
1181 |
1189 |
+8 |
+0,71 |
+/-22 |
+/-1,82 |
|
кирпич |
624 |
51,27 |
1269 |
1265 |
-4 |
-0,31 |
+/-20 |
+/-1,58 |
|
монолит |
255 |
20,99 |
1259 |
1243 |
-16 |
-1,31 |
+/-33 |
+/-2,63 |
|
1-комнатные |
254 |
20,88 |
1254 |
1252 |
-2 |
-0,14 |
+/-28 |
+/-2,20 |
|
2-комнатные |
456 |
37,45 |
1196 |
1202 |
+6 |
+0,49 |
+/-19 |
+/-1,59 |
|
3-комнатные |
369 |
30,37 |
1259 |
1240 |
-19 |
-1,50 |
+/-26 |
+/-2,13 |
|
Многокомнатные |
137 |
11,29 |
1321 |
1336 |
+15 |
+1,10 |
+/-55 |
+/-4,12 |
По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням в сегментах жилья от 800 у.е./кв.м до 1300 у.е./кв.м, это можно объяснить тем, что спрос на квартиры лежит в основном в данном ценовом сегменте.
Анализ предложения с разделением комнат в целом по городу показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 20% (300 объектов), 2-комнатные – 36% (532), 3-комнатные – 31% (459) и многокомнатные – 13% (193). При этом повышение уровня предложения столичной недвижимости продолжилось. Значительное увеличение наблюдается на 2-комнатное жилье на 5,9%, на 3- и 1-комнатное, скромнее – на 4% и 1,9% соответственно, на многокомнатное, напротив, количество квартир сократилось на 4,2%.
С начала года снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме многокомнатных, где рост составил 3%. Максимальный спад предложения зафиксирован на 1-комнатное жилье на 17,6%, а на 2- и 3-комнатное снижение составило 5,5% и 7,4% соответственно.
Анализ предложения с разделением домов по типу постройки показал, что в общем объеме квартиры в кирпичных домах занимают 49% (726 объектов), в монолитных и панельных – 28% (413) и 23% (345) соответственно. По сравнению с июнем, увеличение уровня предложения на квартиры в панельных и кирпичных домах составило 3,8% и 3,5% соответственно, в монолитных – 1,1%. Однако с начала этого года предложение сократилось в панели на 18%, в кирпиче – на 5,5%, в монолите, напротив, выросло на 3%.
Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры и материала постройки, показал, что изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее на диаграммах 7-13 и в таблице 2.
С ноября 2007 г. максимальный спад цен прослеживается на 2-комнатные квартиры – 41,2%, немного отстают 3- и 1-комнатные, цены на которые сократились на 41,1% и 39,7% соответственно. А минимальный спад цен пришелся в данном месяце на многокомнатное жилье – 33,4%. В зависимости от материала стен, снижение распределилось следующим образом: квартиры в панельных домах потеряли 42,6% от стоимости, в кирпичных – 40,2% и монолитных – 38,3%.
В целом в Астане с начала сентября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 40,1% (-860 у.е./кв.м).
Таблица 2.
Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны
|
Тип и формат жилья |
Кол-во |
Кол-во |
Июнь |
Июль |
Изменение |
Погрешность |
||
|
у.е. |
% |
у.е. |
% |
|||||
|
Панель |
345 |
23,27 |
1168 |
1181 |
+13 |
+1,17 |
+/-23 |
+/-1,91 |
|
Кирпич |
726 |
48,92 |
1279 |
1283 |
+4 |
+0,36 |
+/-22 |
+/-1,74 |
|
Монолит |
413 |
27,81 |
1378 |
1384 |
+6 |
+0,44 |
+/-37 |
+/-2,70 |
|
1-комнатные |
300 |
20,18 |
1239 |
1239 |
0 |
0,00 |
+/-27 |
+/-2,20 |
|
2-комнатные |
532 |
35,85 |
1226 |
1239 |
+13 |
+1,10 |
+/-22 |
+/-1,81 |
|
3-комнатные |
459 |
30,95 |
1300 |
1286 |
-14 |
-1,08 |
+/-28 |
+/-2,18 |
|
Многокомнатные |
193 |
13,02 |
1441 |
1503 |
+62 |
+4,30 |
+/-68 |
+/-4,56 |
|
Город |
1484 |
100,00 |
1281 |
1288 |
+7 |
+0,52 |
+/-16 |
+/-1,28 |
Индекс расслоения
В июле индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, значительно расширились (диаграмма 145. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,05 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,59 раза).
За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,7% до 1653 у.е./кв.м. При этом 2-комнатные квартиры подорожали на 2% и многокомнатные – на 3,1%, а 1- и 3-комнатные, напротив, сократились в цене на 0,5% и 0,3% соответственно (таблица 3). Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 47,4% (-1488 у.е./кв.м).
В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с июнем 2010 года, средняя цена предложения незначительно сократилась на 0,1% и оказалась на уровне 957 у.е./кв.м. При этом спад средних цен предложения прослеживается только на 3-комнатные квартиры на 1,8%, а на 1-, 2- и многокомнатные, наблюдается рост цен на 0,6%, 0,6% и 1,4% соответственно (таблица 3). С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 34,3% (-500 у.е./кв.м).
Таблица 3.
Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья
|
Ценовые показатели |
Июнь |
Июль |
Изменение |
|
|
у.е. |
% |
|||
|
Сегмент |
1642 |
1653 |
+11 |
+0,70 |
|
1-комнатные |
1553 |
1545 |
-8 |
-0,50 |
|
2-комнатные |
1525 |
1555 |
+30 |
+1,98 |
|
3-комнатные |
1683 |
1678 |
-5 |
-0,30 |
|
Многокомнатные |
1975 |
2035 |
+60 |
+3,05 |
|
Сегмент |
958 |
957 |
-1 |
-0,09 |
|
1-комнатные |
965 |
970 |
+5 |
+0,59 |
|
2-комнатные |
947 |
953 |
+6 |
+0,59 |
|
3-комнатные |
956 |
938 |
-18 |
-1,83 |
|
Многокомнатные |
980 |
993 |
+13 |
+1,35 |
Основные тенденции
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается. Средневзвешенная цена предложения с минимального значения – 1229 у.е./кв.м, зафиксированного в октябре 2009 года, подросла на 4,7%. Второй месяц подряд прослеживается увеличение объема предложения, однако с начала текущего года количество квартир, предлагаемых к продаже, сократилось на 7,8%. Можно предположить, что с началом делового сезона средние ценовые показатели сохранят тенденцию роста и их изменение будет находиться в пределах 1-3% в месяц.
Согласно информационно-аналитическому обзору экономики Казахстана Национального банка РК в мае 2010 г. все отрасли экономики, кроме строительства, продемонстрировали рост. Наиболее значительно выросли показатели обрабатывающей отрасли, транспорта, внутренней и внешней торговли. Снизился объем строительных работ, продолжился рост цен в промышленности, незначительно замедлилась инфляция.
В мае объемы строительных работ снизились к маю 2009 г. на 2,6%, однако рост к апрелю 2010 г. достиг 32,1%. Сократился объем строительно-монтажных работ, увеличился объем подрядных работ по капитальному и текущему ремонту.
По отношению к маю 2009 года цены в строительстве выросли на 5,1%, к апрелю 2010 г. - на 0,2%. Рост был обусловлен удорожанием всех элементов технологической структуры: строительно-монтажных работ, машин и оборудования, прочих работ и затрат.
Инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году увеличились на 4,5%, к предшествующему месяцу - на 21,9%. В основном рост был обеспечен за счет бюджетных и собственных средств предприятий и населения.
В апреле 2010 г. (к апрелю 2009 г.) заработная плата в номинальном выражении выросла на 16,2%, в реальном выражении - на 8,5%. 25%-ное повышение с 1 апреля стипендий и зарплаты бюджетникам способствовало росту денежных доходов населения, которые увеличились в апреле на 8,9%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz