На последней неделе июля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1287 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-16 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир сократилось на 0,5% до 1501 объекта, а объем в ценах предложения уменьшился на 1,4% (149 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1501, из них: на левобережье – 279, правобережье – 1222. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 21% (312 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 37% (555), 3-комнатные – 30% (448) и многокомнатные – 12% (186).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 48% (720), квартиры в монолитных и панельных домах – 29% (437) и 23% (344) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 40% (-840 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-889 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-912 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 32% (-729 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-897 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-887 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-865 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
|
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
1-комнатные |
1232 |
1241 |
+9 |
+0,67 |
+/-27 |
+/-2,22 |
|
2-комнатные |
1240 |
1230 |
-10 |
-0,76 |
+/-22 |
+/-1,78 |
|
3-комнатные |
1297 |
1292 |
-5 |
-0,35 |
+/-28 |
+/-2,18 |
|
Многокомнатные |
1498 |
1520 |
+22 |
+1,49 |
+/-71 |
+/-4,71 |
|
По городу |
1288 |
1287 |
-1 |
-0,10 |
+/-16 |
+/-1,27 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
1-комнатные |
306 |
312 |
20,79 |
+6 |
+1,96 |
|
2-комнатные |
541 |
555 |
36,98 |
+14 |
+2,59 |
|
3-комнатные |
475 |
448 |
29,85 |
-27 |
-5,68 |
|
Многокомнатные |
187 |
186 |
12,39 |
-1 |
-0,53 |
|
По городу |
1509 |
1501 |
100,00 |
-8 |
-0,53 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
|
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Панель |
1185 |
1183 |
-2 |
-0,11 |
+/-22 |
+/-1,86 |
|
Кирпич |
1281 |
1281 |
0 |
0,00 |
+/-23 |
+/-1,76 |
|
Монолит |
1388 |
1377 |
-11 |
-0,77 |
+/-37 |
+/-2,65 |
|
По городу |
1288 |
1287 |
-1 |
-0,10 |
+/-16 |
+/-1,27 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
|
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Панель |
353 |
344 |
22,92 |
-9 |
-2,55 |
|
Кирпич |
737 |
720 |
47,97 |
-17 |
-2,31 |
|
Монолит |
419 |
437 |
29,11 |
+18 |
+4,30 |
|
По городу |
1509 |
1501 |
100,00 |
-8 |
-0,53 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1511 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 5%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1236 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 2%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
|
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
|
Левобережье |
1512 |
15411 |
-1 |
-0,06 |
+/-63 |
+/-4,14 |
|
Панель |
764 |
802 |
+38 |
+4,96 |
+/-270 |
+/-34,43 |
|
Кирпич |
1371 |
1373 |
+2 |
+0,13 |
+/-115 |
+/-8,40 |
|
Монолит |
1627 |
1621 |
-6 |
-0,38 |
+/-67 |
+/-4,14 |
|
1-комнатные |
1142 |
1155 |
+13 |
+1,16 |
+/-91 |
+/-7,92 |
|
2-комнатные |
1467 |
1436 |
-31 |
-2,10 |
+/-104 |
+/-7,19 |
|
3-комнатные |
1502 |
1498 |
-4 |
-0,28 |
+/-84 |
+/-5,61 |
|
Многокомнатные |
1931 |
1919 |
-13 |
-0,65 |
+/-153 |
+/-7,92 |
|
Правобережье |
1241 |
1236 |
-5 |
-0,39 |
+/-13 |
+/-1,08 |
|
Панель |
1193 |
1191 |
-2 |
-0,16 |
+/-21 |
+/-1,77 |
|
Кирпич |
1268 |
1266 |
-2 |
-0,08 |
+/-20 |
+/-1,57 |
|
Монолит |
1237 |
1221 |
-16 |
-1,34 |
+/-30 |
+/-2,44 |
|
1-комнатные |
1247 |
1257 |
+10 |
+0,75 |
+/-27 |
+/-2,19 |
|
2-комнатные |
1203 |
1196 |
-7 |
-0,62 |
+/-18 |
+/-1,48 |
|
3-комнатные |
1244 |
1242 |
-2 |
-0,17 |
+/-26 |
+/-2,11 |
|
Многокомнатные |
1344 |
1326 |
-18 |
-1,36 |
+/-56 |
+/-4,21 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
|
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
|
Левобережье |
265 |
279 |
100,00 |
+14 |
+5,28 |
|
Панель |
7 |
7 |
2,51 |
0 |
0,00 |
|
Кирпич |
96 |
101 |
36,20 |
+5 |
+5,21 |
|
Монолит |
162 |
171 |
61,29 |
+9 |
+5,56 |
|
1-комнатные |
44 |
50 |
17,92 |
+6 |
+13,64 |
|
2-комнатные |
75 |
80 |
28,67 |
+5 |
+6,67 |
|
3-комнатные |
97 |
88 |
31,54 |
-9 |
-9,28 |
|
Многокомнатные |
49 |
61 |
21,86 |
+12 |
+24,49 |
|
Правобережье |
1244 |
1222 |
100,00 |
-22 |
-1,77 |
|
Панель |
346 |
337 |
27,58 |
-9 |
-2,60 |
|
Кирпич |
641 |
619 |
50,65 |
-22 |
-3,43 |
|
Монолит |
257 |
266 |
21,77 |
+9 |
+3,50 |
|
1-комнатные |
262 |
262 |
21,44 |
0 |
0,00 |
|
2-комнатные |
466 |
475 |
38,87 |
+9 |
+1,93 |
|
3-комнатные |
378 |
360 |
29,46 |
-18 |
-4,76 |
|
Многокомнатные |
138 |
125 |
10,23 |
-13 |
-9,42 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 38,9% (-963 у.е./кв.м) и правобережья – 41,3% (-868 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,5% (-876 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,73, при этом диапазон выставленных на продажу квартир расширился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 2-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,62 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,05 раза).
Спад ценового показателя наблюдается как в «дорогом» сегменте жилья, так и в «дешевом».
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,2% до уровня 1653 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 2-комнатное жилье составил 0,8% и 3-комнатное – 0,7%, на 1- и многокомнатное, напротив, прослеживается рост на 1,5% и 0,6% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48,7% (-1570 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю достиг отметки 956 у.е./кв.м, что на 0,9% ниже показателя прошлой недели. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 1,4%, на 2-комнатное – 0,7% и 3-комнатное – 1,6%, а на многокомнатное, напротив, прослеживается рост на 0,9%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,7% (-508 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
|
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
2907 |
1560 |
-46,33 |
-1347 |
|
2-комнатные |
3168 |
1543 |
-51,29 |
-1625 |
|
3-комнатные |
3217 |
1684 |
-47,66 |
-1533 |
|
Многокомнатные |
3419 |
2065 |
-39,59 |
-1354 |
|
По городу |
3224 |
1653 |
-48,71 |
-1571 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
|
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
|
1-комнатные |
1503 |
954 |
-36,57 |
-549 |
|
2-комнатные |
1371 |
953 |
-30,52 |
-418 |
|
3-комнатные |
1400 |
941 |
-32,76 |
-459 |
|
Многокомнатные |
1525 |
1006 |
-34,05 |
-519 |
|
По городу |
1464 |
956 |
-34,72 |
-508 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz