На третьей неделе июля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1288 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе +/-17 у.е./кв.м (+/-1,3%), можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 2,2% до 1509 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 1,3% (151 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1509, из них: на левобережье – 265, правобережье – 1244. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 20% (306 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 36% (541), 3-комнатные – 32% (475) и многокомнатные – 12% (187).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49% (737), квартиры в монолитных и панельных домах – 28% (419) и 23% (353) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-849 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-880 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 41% (-908 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 33% (-751 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-896 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-887 у.е./кв.м) и в монолитных – на 39% (-854 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1237 |
1232 |
-5 |
-0,35 |
+/-27 |
+/-2,18 |
2-комнатные |
1256 |
1240 |
-16 |
-1,30 |
+/-23 |
+/-1,83 |
3-комнатные |
1283 |
1297 |
+14 |
+1,09 |
+/-28 |
+/-2,16 |
Многокомнатные |
1498 |
1498 |
0 |
0 |
+/-70 |
+/-4,67 |
По городу |
1293 |
1288 |
-5 |
-0,35 |
+/-17 |
+/-1,28 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
293 |
306 |
20,28 |
+13 |
+4,44 |
2-комнатные |
520 |
541 |
35,85 |
+21 |
+4,04 |
3-комнатные |
469 |
475 |
31,48 |
+6 |
+1,28 |
Многокомнатные |
195 |
187 |
12,39 |
-8 |
-4,10 |
По городу |
1477 |
1509 |
100,00 |
+32 |
+2,17 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1184 |
1185 |
+1 |
+0,06 |
+/-23 |
+/-1,91 |
Кирпич |
1288 |
1281 |
-7 |
-0,53 |
+/-22 |
+/-1,73 |
Монолит |
1392 |
1388 |
-4 |
-0,27 |
+/-38 |
+/-2,72 |
По городу |
1293 |
1288 |
-5 |
-0,35 |
+/-17 |
+/-1,28 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
334 |
353 |
23,39 |
19 |
5,69 |
Кирпич |
740 |
737 |
48,84 |
-3 |
-0,41 |
Монолит |
403 |
419 |
27,77 |
16 |
3,97 |
По городу |
1477 |
1509 |
100,00 |
+32 |
+2,17 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1512 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, сократилось на 2%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1241 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Левобережье |
1519 |
1512 |
-7 |
-0,47 |
+/-62 |
+/-4,10 |
Панель |
999 |
764 |
-235 |
-23,52 |
+/-263 |
+/-30,24 |
Кирпич |
1431 |
1371 |
-60 |
-4,17 |
+/-110 |
+/-7,84 |
Монолит |
1605 |
1627 |
+22 |
+1,37 |
+/-69 |
+/-4,27 |
1-комнатные |
1180 |
1142 |
-38 |
-3,20 |
+/-86 |
+/-7,40 |
2-комнатные |
1511 |
1467 |
-44 |
-2,96 |
+/-98 |
+/-6,59 |
3-комнатные |
1469 |
1502 |
+33 |
+2,27 |
+/-87 |
+/-5,87 |
Многокомнатные |
1896 |
1931 |
+35 |
+1,86 |
+/-157 |
+/-8,18 |
Правобережье |
1242 |
1241 |
-1 |
-0,12 |
+/-14 |
+/-1,10 |
Панель |
1189 |
1193 |
+4 |
+0,39 |
+/-22 |
+/-1,84 |
Кирпич |
1264 |
1268 |
+4 |
+0,29 |
+/-20 |
+/-1,56 |
Монолит |
1257 |
1237 |
-20 |
-1,56 |
+/-33 |
+/-2,61 |
1-комнатные |
1247 |
1247 |
0 |
0 |
+/-28 |
+/-2,21 |
2-комнатные |
1209 |
1203 |
-6 |
-0,48 |
+/-19 |
+/-1,59 |
3-комнатные |
1239 |
1244 |
+5 |
+0,43 |
+/-26 |
+/-2,06 |
Многокомнатные |
1346 |
1344 |
-2 |
-0,12 |
+/-56 |
+/-4,16 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Левобережье |
270 |
265 |
100,00 |
-5 |
-1,85 |
Панель |
8 |
7 |
2,64 |
-1 |
-12,50 |
Кирпич |
106 |
96 |
36,23 |
-10 |
-9,43 |
Монолит |
156 |
162 |
61,13 |
6 |
3,85 |
1-комнатные |
45 |
44 |
16,60 |
-1 |
-2,22 |
2-комнатные |
81 |
75 |
28,30 |
-6 |
-7,41 |
3-комнатные |
90 |
97 |
36,60 |
7 |
7,78 |
Многокомнатные |
54 |
49 |
18,49 |
-5 |
-9,26 |
Правобережье |
1207 |
1244 |
100,00 |
37 |
3,07 |
Панель |
326 |
346 |
27,81 |
20 |
6,13 |
Кирпич |
634 |
641 |
51,53 |
7 |
1,10 |
Монолит |
247 |
257 |
20,66 |
10 |
4,05 |
1-комнатные |
248 |
262 |
21,06 |
14 |
5,65 |
2-комнатные |
439 |
466 |
37,46 |
27 |
6,15 |
3-комнатные |
379 |
378 |
30,39 |
-1 |
-0,26 |
Многокомнатные |
141 |
138 |
11,09 |
-3 |
-2,13 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 38,9% (-962 у.е./кв.м) и правобережья – 41% (-863 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,4% (-874 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,59 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,06 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» ценовой показатель за неделю вырос.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 0,2% до уровня 1657 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,4% и 2-комнатное – 1,7%, а на 3- и многокомнатное, напротив, прослеживается рост на 1,4% и 2% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48,6% (-1567 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю достиг отметки 965 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,3%, на 2-комантное – 0,1%, на 3-комнатное – 2,9% и многокомнатное – 1,9%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,1% (-499 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1537 |
-47,13 |
-1370 |
2-комнатные |
3168 |
1555 |
-50,91 |
-1613 |
3-комнатные |
3217 |
1696 |
-47,28 |
-1521 |
Многокомнатные |
3419 |
2052 |
-39,97 |
-1367 |
По городу |
3224 |
1657 |
-48,58 |
-1567 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
967 |
-35,65 |
-536 |
2-комнатные |
1371 |
959 |
-30,04 |
-412 |
3-комнатные |
1400 |
957 |
-31,65 |
-443 |
Многокомнатные |
1525 |
997 |
-34,64 |
-528 |
По городу |
1464 |
965 |
-34,12 |
-499 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz