На второй неделе июля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1293 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 17 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 2% до 1477 объектов, а объем в ценах предложения увеличился на 3,1% (149 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1477, из них: на левобережье – 270, правобережье – 1207. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 20% (293 объекта от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (520), 3-комнатные – 32% (469) и многокомнатные – 13% (195).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 50% (740), квартиры в панельных и монолитных домах – 23% (334) и 27% (403) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных, кроме 2-комнатных квартир, где наблюдается рост на 2,1% (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 41% (-844 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 41% (-864 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-922 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 33% (-751 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 43% (-897 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-881 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-851 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1245 |
1237 |
-8 |
-0,66 |
+/-27 |
+/-2,17 |
2-комнатные |
1230 |
1256 |
+26 |
+2,12 |
+/-23 |
+/-1,83 |
3-комнатные |
1271 |
1283 |
+12 |
+0,94 |
+/-28 |
+/-2,18 |
Многокомнатные |
1494 |
1498 |
+4 |
+0,31 |
+/-68 |
+/-4,52 |
По городу |
1283 |
1293 |
+10 |
+0,78 |
+/-17 |
+/-1,29 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
287 |
293 |
19,84 |
+6 |
+2,09 |
2-комнатные |
512 |
520 |
35,21 |
+8 |
+1,56 |
3-комнатные |
445 |
469 |
31,75 |
+24 |
+5,39 |
Многокомнатные |
204 |
195 |
13,20 |
-9 |
-4,41 |
По городу |
1448 |
1477 |
100,00 |
+29 |
+2,00 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1173 |
1184 |
+11 |
+0,96 |
+/-22 |
+/-1,90 |
Кирпич |
1283 |
1288 |
+5 |
+0,34 |
+/-22 |
+/-1,75 |
Монолит |
1380 |
1392 |
+12 |
+0,89 |
+/-38 |
+/-2,76 |
По городу |
1283 |
1293 |
+10 |
+0,78 |
+/-17 |
+/-1,29 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
350 |
334 |
22,61 |
-16 |
-4,57 |
Кирпич |
706 |
740 |
50,10 |
+34 |
+4,82 |
Монолит |
392 |
403 |
27,29 |
+11 |
+2,81 |
По городу |
1448 |
1477 |
100,00 |
+29 |
+2,00 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходили в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1519 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 5%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1242 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 1%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Левобережье |
1491 |
1519 |
+28 |
+1,87 |
+/-62 |
+/-4,14 |
Панель |
819 |
999 |
+180 |
+22,05 |
+/-234 |
+/-25,54 |
Кирпич |
1410 |
1431 |
+21 |
+1,47 |
+/-104 |
+/-7,30 |
Монолит |
1600 |
1605 |
+5 |
+0,37 |
+/-73 |
+/-4,53 |
1-комнатные |
1170 |
1180 |
+10 |
+0,85 |
+/-88 |
+/-7,50 |
2-комнатные |
1424 |
1511 |
+87 |
+6,18 |
+/-94 |
+/-6,39 |
3-комнатные |
1425 |
1469 |
+44 |
+3,09 |
+/-90 |
+/-6,20 |
Многокомнатные |
1901 |
1896 |
-5 |
-0,24 |
+/-146 |
+/-7,67 |
Правобережье |
1238 |
1242 |
+4 |
+0,35 |
+/-14 |
+/-1,12 |
Панель |
1183 |
1189 |
+6 |
+0,46 |
+/-22 |
+/-1,81 |
Кирпич |
1261 |
1264 |
+3 |
+0,22 |
+/-20 |
+/-1,58 |
Монолит |
1256 |
1257 |
+1 |
+0,08 |
+/-34 |
+/-2,72 |
1-комнатные |
1258 |
1247 |
-11 |
-0,89 |
+/-27 |
+/-2,19 |
2-комнатные |
1200 |
1209 |
+9 |
+0,80 |
+/-20 |
+/-1,65 |
3-комнатные |
1235 |
1239 |
+4 |
+0,33 |
+/-26 |
+/-2,11 |
Многокомнатные |
1328 |
1346 |
+18 |
+1,35 |
+/-54 |
+/-4,05 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Левобережье |
257 |
270 |
100,00 |
13 |
5,06 |
Панель |
10 |
8 |
2,96 |
-2 |
-20,00 |
Кирпич |
106 |
106 |
39,26 |
0 |
0,00 |
Монолит |
141 |
156 |
57,78 |
+15 |
+10,64 |
1-комнатные |
43 |
45 |
16,67 |
+2 |
+4,65 |
2-комнатные |
70 |
81 |
30,00 |
+11 |
+15,71 |
3-комнатные |
85 |
90 |
33,33 |
+5 |
+5,88 |
Многокомнатные |
59 |
54 |
20,00 |
-5 |
-8,47 |
Правобережье |
1191 |
1207 |
100,00 |
+16 |
+1,34 |
Панель |
340 |
326 |
27,01 |
-14 |
-4,12 |
Кирпич |
600 |
634 |
52,53 |
+34 |
+5,67 |
Монолит |
251 |
247 |
20,46 |
-4 |
-1,59 |
1-комнатные |
244 |
248 |
20,55 |
+4 |
+1,64 |
2-комнатные |
442 |
439 |
36,37 |
-3 |
-0,68 |
3-комнатные |
360 |
379 |
31,40 |
+19 |
+5,28 |
Многокомнатные |
145 |
141 |
11,68 |
-4 |
-2,76 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 38,6% (-955 у.е./кв.м) и правобережья – 41% (-861 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,2% (-870 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,74, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,60 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,06 раза).
Рост ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» ценовой показатель за неделю не изменился.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения увеличилась на 1% до уровня 1660 у.е./кв.м. При этом рост средних цен на 1-комнатное жилье составил 0,2%, на 2-комнатное – 2,7%, 3-комнатное – 1% и многокомнатное – 0,1%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 48,5% (-1564 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю остался на отметке 953 у.е./кв.м. При этом спад средних цен прослеживается на 1- и многокомнатное жилье на 3,2% и 1,4% соответственно, а на 2- и 3-комнатное, напротив, рост цен на 2% и 0,5%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,9% (-511 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1544 |
-46,90 |
-1363 |
2-комнатные |
3168 |
1582 |
-50,07 |
-1586 |
3-комнатные |
3217 |
1673 |
-47,99 |
-1544 |
Многокомнатные |
3419 |
2012 |
-41,16 |
-1407 |
По городу |
3224 |
1660 |
-48,50 |
-1564 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
965 |
-35,85 |
-538 |
2-комнатные |
1371 |
959 |
-30,08 |
-412 |
3-комнатные |
1400 |
930 |
-33,55 |
-470 |
Многокомнатные |
1525 |
978 |
-35,86 |
-547 |
По городу |
1464 |
953 |
-34,90 |
-511 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz