На первой неделе июля ценовой показатель зафиксирован на уровне 1283 у.е./кв.м. Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетной неделе 16 у.е./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации, поскольку изменение средневзвешенной цены предложения не превышает показателя погрешности. Количество выставленных на продажу квартир выросло на 0,6% до 1448 объектов, а объем в ценах предложения уменьшился на 1,4% (145 млн у.е.).
Состояние рынка
Общее количество квартир, выставленных на продажу, составляет 1448, из них: на левобережье – 257, правобережье – 1191. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется. Структура объема предложения о продаже жилья с разделением комнат показывает, что 1-комнатные квартиры занимают 20% (287 объектов от общего числа предложений), 2-комнатные – 35% (512), 3-комнатные – 31% (445) и многокомнатные – 14% (204).
Анализ предложения домов, в зависимости от материала постройки, показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49% (706), квартиры в панельных и монолитных домах – 24% (350) и 27% (392) соответственно.
Средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных (таблицы 1-4).
С 6 ноября 2007 г., в зависимости от формата квартир, снижение средней цены предложения распределилось следующим образом: 1-комнатные – на 40% (-836 у.е./кв.м), 2-комнатные – на 42% (-890 у.е./кв.м), 3-комнатные – на 42% (-934 у.е./кв.м) и многокомнатные – на 34% (-756 у.е./кв.м).
За аналогичный период, в зависимости от типа постройки, средняя цена предложения квартир в панельных домах снизилась на 44% (-908 у.е./кв.м), кирпичных – на 41% (-885 у.е./кв.м) и в монолитных – на 38% (-863 у.е./кв.м).
Таблица 1.
Изменение ценовых показателей по количеству комнат
Формат |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
1-комнатные |
1257 |
1245 |
-12 |
-0,93 |
+/-28 |
+/-2,24 |
2-комнатные |
1227 |
1230 |
+3 |
+0,26 |
+/-22 |
+/-1,82 |
3-комнатные |
1287 |
1271 |
-16 |
-1,21 |
+/-28 |
+/-2,19 |
Многокомнатные |
1462 |
1494 |
+32 |
+2,12 |
+/-64 |
+/-4,34 |
По городу |
1285 |
1283 |
-2 |
-0,15 |
+/-16 |
+/-1,28 |
Таблица 2.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
1-комнатные |
281 |
287 |
19,82 |
+6 |
+2,14 |
2-комнатные |
514 |
512 |
35,36 |
-2 |
-0,39 |
3-комнатные |
438 |
445 |
30,73 |
+7 |
+1,60 |
Многокомнатные |
207 |
204 |
14,09 |
-3 |
-1,45 |
По городу |
1440 |
1448 |
100,00 |
+8 |
+0,56 |
Таблица 3.
Изменение ценовых показателей по типу постройки
Тип постройки |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Панель |
1164 |
1173 |
+9 |
+0,75 |
+/-23 |
+/-1,98 |
Кирпич |
1288 |
1283 |
-5 |
-0,32 |
+/-22 |
+/-1,74 |
Монолит |
1379 |
1380 |
+1 |
0,01 |
+/-37 |
+/-2,67 |
По городу |
1285 |
1283 |
-2 |
-0,15 |
+/-16 |
+/-1,28 |
Таблица 4.
Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по типу постройки
Тип |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Панель |
344 |
350 |
24,17 |
+6 |
+1,74 |
Кирпич |
678 |
706 |
48,76 |
+28 |
+4,13 |
Монолит |
418 |
392 |
27,07 |
-26 |
-6,22 |
По городу |
1440 |
1448 |
100,00 |
+8 |
+0,56 |
За неделю в обоих районах города наблюдается ценовое затишье, то есть изменения ценовых показателей происходят в пределах величины среднестатистической погрешности (наличие значительных колебаний за неделю не означает большого изменения цен в районах).
Средняя цена предложения за 1 кв.м на левом берегу зафиксирована на отметке 1491 у.е./кв.м (таблица 5-6). Количество предложений в районе, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 2%.
В районе правобережья средняя цена предложения оказалась на уровне 1238 у.е./кв.м (таблица 5-6). Общий рост объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,3%.
Таблица 5.
Изменение ценовых показателей по районам
Район |
Ценовой |
Ценовой |
Темп |
Темп |
Погрешность, |
Погрешность, |
Левобережье |
1468 |
1491 |
+23 |
+1,57 |
+/-61 |
+/-4,14 |
Панель |
821 |
819 |
-2 |
-0,27 |
+/-171 |
+/-20,84 |
Кирпич |
1374 |
1410 |
+36 |
+2,66 |
+/-105 |
+/-7,55 |
Монолит |
1580 |
1600 |
+20 |
+1,25 |
+/-69 |
+/-4,36 |
1-комнатные |
1157 |
1170 |
+13 |
+1,12 |
+/-97 |
+/-8,38 |
2-комнатные |
1430 |
1424 |
-6 |
-0,45 |
+/-99 |
+/-6,95 |
3-комнатные |
1445 |
1425 |
-20 |
-1,36 |
+/-83 |
+/-5,79 |
Многокомнатные |
1758 |
1901 |
+143 |
+8,11 |
+/-142 |
+/-7,75 |
Правобережье |
1246 |
1238 |
-8 |
-0,63 |
+/-14 |
+/-1,15 |
Панель |
1180 |
1183 |
+3 |
+0,30 |
+/-22 |
+/-1,85 |
Кирпич |
1276 |
1261 |
-15 |
-1,15 |
+/-21 |
+/-1,62 |
Монолит |
1260 |
1256 |
-4 |
-0,32 |
+/-34 |
+/-2,74 |
1-комнатные |
1273 |
1258 |
-15 |
-1,18 |
+/-28 |
+/-2,21 |
2-комнатные |
1193 |
1200 |
+7 |
+0,52 |
+/-20 |
+/-1,63 |
3-комнатные |
1251 |
1235 |
-16 |
-1,29 |
+/-28 |
+/-2,23 |
Многокомнатные |
1345 |
1328 |
-17 |
-1,25 |
+/-54 |
+/-4,05 |
Таблица 6.
Изменение структуры предложения по количеству комнат в районах
Формат |
Кол-во |
Кол-во |
Кол-во |
Темп |
Темп |
Левобережье |
253 |
257 |
100,00 |
+4 |
+1,58 |
Панель |
15 |
10 |
3,89 |
-5 |
-33,33 |
Кирпич |
82 |
106 |
41,25 |
+24 |
+29,27 |
Монолит |
156 |
141 |
54,86 |
-15 |
-9,62 |
1-комнатные |
40 |
43 |
16,73 |
+3 |
+7,50 |
2-комнатные |
73 |
70 |
27,24 |
-3 |
-4,11 |
3-комнатные |
81 |
85 |
33,07 |
+4 |
+4,94 |
Многокомнатные |
59 |
59 |
22,96 |
0 |
0,00 |
Правобережье |
1187 |
1191 |
100,00 |
+4 |
+0,34 |
Панель |
329 |
340 |
28,55 |
+11 |
+3,34 |
Кирпич |
596 |
600 |
50,38 |
+4 |
+0,67 |
Монолит |
262 |
251 |
21,07 |
-11 |
-4,20 |
1-комнатные |
241 |
244 |
20,49 |
+3 |
+1,24 |
2-комнатные |
441 |
442 |
37,11 |
+1 |
+0,23 |
3-комнатные |
357 |
360 |
30,23 |
+3 |
+0,84 |
Многокомнатные |
148 |
145 |
12,17 |
-3 |
-2,03 |
С 6 ноября 2007 г. темп падения цен левобережья составил 39,7% (-983 у.е./кв.м) и правобережья – 41,2% (-866 у.е./кв.м).
За исследуемый период снижение средних цен предложения по городу составило 40,7% (-880 у.е./кв.м).
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 1,72, при этом диапазон выставленных на продажу квартир сузился. Наименьший диапазон цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1,55 раза выше «дешевого»), а наибольший – на многокомнатное (в 2,03 раза).
Спад ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья, а в «дешевом» ценовой показатель за неделю не изменился.
Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения сократилась на 1% до уровня 1643 у.е./кв.м. При этом спад средних цен на 1-комнатное жилье составил 3,1%, на 3-комнатное – 1% и многокомнатное – 1,2%. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 49% (-1581 у.е./кв.м) (таблица 7).
В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю остался на отметке 954 у.е./кв.м. При этом спад средних цен прослеживается только на 3-комнатное жилье на 2,1%, а на 1-, 2- и многокомнатное, напротив, прослеживается рост цен на 0,4%, 0,8% и 1,9% соответственно. С начала ноября 2007 г. в данном сегменте жилья средняя цена предложения снизилась на 34,9% (-510 у.е./кв.м) (таблица 8).
Таблица 7.
Динамика индексов стоимости «дорогого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дорогих» квартир)
Формат |
Верхние |
Верхние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
2907 |
1540 |
-47,01 |
-1367 |
2-комнатные |
3168 |
1541 |
-51,36 |
-1627 |
3-комнатные |
3217 |
1658 |
-48,48 |
-1559 |
Многокомнатные |
3419 |
2011 |
-41,18 |
-1408 |
По городу |
3224 |
1643 |
-49,04 |
-1581 |
Таблица 8.
Динамика индексов стоимости «дешевого» жилья по формату квартир (для расчета которых используется 20% самых «дешевых» квартир)
Формат |
Нижние |
Нижние |
Изменение |
Изменение |
1-комнатные |
1503 |
996 |
-33,75 |
-507 |
2-комнатные |
1371 |
940 |
-31,45 |
-431 |
3-комнатные |
1400 |
925 |
-33,90 |
-475 |
Многокомнатные |
1525 |
992 |
-34,97 |
-533 |
По городу |
1464 |
954 |
-34,87 |
-510 |
Выводы и прогнозы
Итак, ценовая стагнация на рынке вторичного жилья продолжается, при этом основное сдерживающее влияние продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья.
В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан можно предположить, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.
Аналитический отдел портала www.kn.kz